ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortsteil Buckow des Berliner Bezirks Neukölln an der Ecke Distelfinkweg und Fenchelweg. Die Umgebung ist geprägt von Ein- und Zweifamilienhausbebauung in ruhiger Wohnlage mit mittlerer Infrastruktur und Anbindung. Das rechteckig geschnittene Eckgrundstück umfasst 710 m² und ist ortsüblich voll erschlossen. Der amtliche Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2024 lag bei 630 €/m², woraus sich ein reiner Bodenwert von 447.300 € ergibt. Auf dem Grundstück befindet sich der unvollendete Rohbau eines unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhauses mit integrierter bzw. angebauter Doppelgarage. Geplant ist eine Wohnfläche von rund 257 m² im Erd- und Obergeschoss sowie ca. 342 m² Nutzfläche in Keller, Staffelgeschoss und Garage. Zum Wertermittlungsstichtag waren Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss im Rohbau errichtet, das Dachgeschoss als Staffelgeschoss war im Ansatz begonnen. Fenster, Türen, Dacheindeckung sowie die gesamte Haustechnik und der Innenausbau fehlen vollständig. Die Fensteröffnungen sind lediglich provisorisch mit Folien und Latten gesichert. In rechtlicher Hinsicht besteht Baurecht auf Basis einer Baugenehmigung vom 10.02.2023 nebst bestätigtem Nachtrag vom 02.10.2024 nach vorübergehendem Baustopp; die Fertigstellung hat innerhalb von sechs Jahren ab Erstgenehmigung zu erfolgen. Das Grundstück ist altlastenfrei und unterliegt keinem Denkmalschutz. Wertrelevant schlägt zu Buche, dass die Sachverständige das Gebäude nicht von innen besichtigen konnte. Für die Fertigstellung des Rohbaus, den Einbau der modernen Haustechnik (vorgesehen war eine Luft-Wärmepumpe mit Fußbodenheizung) sowie den kompletten Ausbau werden Restleistungen von ca. 645.000 € kalkuliert. Der ermittelte Verkehrswert von 522.000 € basiert auf einem rechnerischen Sachwert von 1.167.000 € für das fiktiv fertiggestellte Gebäude abzüglich der veranschlagten Fertigstellungskosten. Investoren erwerben hier im Wesentlichen ein werthaltiges Baugrundstück inklusive massiver Rohbausubstanz, müssen jedoch die Risiken aus der unvollständigen Bauausführung, fehlender Inneneinsicht und dem straffen Fertigstellungszeitplan engmaschig kalkulieren.