ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Biedenkopf, Hessen

Bei dem hier zur Zwangsversteigerung stehenden Objekt handelt es sich um ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Teilunterkellerung. Es befindet sich in der Schützenstraße 5 im ruhigen Ortsteil Wallau der Stadt Biedenkopf (Postleitzahl 35216). Das zugehörige Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 258 m² und weist eine unregelmäßige, leicht abfallende Form auf. Die nähere Umgebung ist durch eine Mischung aus wohnbaulicher und gewerblicher Nutzung in aufgelockerter Bauweise geprägt. Die Lage wird als einfache Wohnlage im Ortskern eingestuft, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs in etwa 1,5 km Entfernung erreichbar sind. Das Gebäude wurde laut den Annahmen des Gutachters um das Jahr 1900 in Mischbauweise (teils Massivbau, teils Fachwerk) errichtet. In den Jahren 1959 und 1967 erfolgte der Ausbau einer ehemaligen Scheune zu weiterem Wohnraum, wodurch sich die heutige Gesamtwohnfläche von ca. 138,55 m² ergibt. Der bauliche Zustand des Hauses wird im Gutachten als unterdurchschnittlich und stark abgewohnt beschrieben. Es besteht ein massiver, über Jahrzehnte angestauter Modernisierungs- und Sanierungsbedarf. Zu den gravierendsten Mängeln gehören Frostschäden an den Heizungsleitungen, eine veraltete Elektroinstallation, schwergängige Fenster aus den 1970er Jahren sowie Putzschäden und Rissbildungen an der Außenfassade. Im Grundbuch (Abteilung II) sind keine wertbeeinflussenden Lasten oder Rechte wie Wohnrechte oder Nießbrauch eingetragen. Das wesentliche Risiko für potenzielle Erwerber liegt in den enormen kalkulierten Sanierungskosten. Der Sachverständige hat für Bauschäden (wie Wassereintritt über das Dach) und unterlassene Instandhaltungen wertmindernde Abzüge (BOPG) in Höhe von insgesamt 60.900 € vorgenommen. Ein weiteres Risiko stellt die Tatsache dar, dass die vorhandene Gastherme im Eigentum des Nutzers steht und bei dessen Auszug zurückgebaut wird, was eine sofortige Neuinstallation für geschätzte 6.500 € erforderlich macht. Zudem konnten die beiden Garagen nicht von innen besichtigt werden. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 59.800 € bietet das Objekt zwar einen sehr günstigen Einstiegspreis, die kalkulierten Sanierungskosten übersteigen jedoch den aktuellen Verkehrswert. Dieses Einfamilienhaus eignet sich daher ausschließlich für versierte Handwerker oder Investoren mit hoher Sanierungskompetenz und ausreichendem Eigenkapital. Ein wirtschaftlich tragfähiger Erwerb ist nur dann zu realisieren, wenn das Objekt im Versteigerungstermin mit einem deutlichen Abschlag unterhalb des Verkehrswertes zugeschlagen wird, um die anstehenden Sanierungsrisiken finanziell abzufedern.