ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Biedenkopf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Stadtgasse 40 in 35216 Biedenkopf umfasst ein ca. im Jahr 1600 errichtetes, zweigeschossiges und teilunterkellertes Fachwerk-Einfamilienhaus auf einem 105 m² großen Grundstück. Das Wohnhaus befindet sich im historischen Stadtkern in einfacher Wohnlage mit mäßigem Durchgangsverkehr und starker Hanglage. Über die Stadtgasse ist das Erdgeschoss erschlossen, während der nicht ausgebaute Dachraum rückwärtig von der Straße Nonnenberg aus ebenerdig erreichbar ist. Ein eigener Pkw-Stellplatz existiert auf dem Grundstück nicht. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird vom Sachverständigen als schlecht eingestuft. Zwar wurde eine Innensanierung begonnen, diese ist jedoch unvollständig und weist erhebliche bauphysikalische sowie denkmalrechtliche Mängel auf. Insbesondere der Einbau von alukaschierten PU-Platten und OSB-Platten an den Fachwerkaußenwänden muss rückgebaut werden. Die gesamte Elektroverkabelung ist abgängig und bedarf eines vollständigen Neuaufbaus. Die Heizungsanlage (Viessmann Gaswandtherme) war geöffnet und konnte nicht auf ihre Funktion geprüft werden. Die Gesamtwohnfläche beträgt 89,56 m², verteilt auf Küche, Bad und WC im Erdgeschoss (bzw. Kellerhanggeschoss) sowie drei Wohnräume im Obergeschoss. Rechtlich ist das Objekt als Einzelkulturdenkmal gemäß § 9 HDSchG geschützt und liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. S2 'Sanierung Altstadt-Stadtgasse' sowie einer Gestaltungssatzung. Im Grundbuch Blatt 2905 ist in Abteilung II ein historisches Recht zur gemeinschaftlichen Nutzung eines Grundstückswinkels zum Durchgehen und Durchtreiben von Vieh eingetragen, welches der Gutachter als nicht wertbeeinflussend einstuft. Zur Berücksichtigung der gravierenden Mängel und Sanierungserfordernisse wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von 37.250 € wertmindernd in Abzug gebracht. Der festgesetzte Verkehrswert von 25.400 € resultiert aus der Gewichtung von Sachwert (25.500 €) und Ertragswert (25.000 €). Für Investoren bietet das Objekt einen sehr niedrigen Einstiegspreis, birgt jedoch durch den Denkmalschutz, den erforderlichen Rückbau der Vorarbeiten und die Sanierung der Bausubstanz beträchtliche finanzielle und bautechnische Risiken.