ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Brakel, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortskern von Istrup, einer zur Stadt Brakel im ostwestfälischen Kreis Höxter gehörenden Ortschaft mit rund 620 Einwohnern. Die Immobilie Stubelitt 8 liegt in Hanglage an der Einmündung zweier kurviger Anliegerstraßen in direkter Nachbarschaft zur katholischen Pfarrkirche. Das Grundstück weist mit 167 m² einen sehr kleinen, unregelmäßigen Zuschnitt auf und ist nahezu vollständig durch den zweigeschossigen Baukörper sowie einen rückwärtigen Anbau überbaut. Freiflächen oder ein Garten existieren nicht; lediglich eine kleine gepflasterte Restfläche unmittelbar östlich des Gebäudes bietet knapp Raum für einen PKW-Stellplatz. Die überregionale Verkehrsanbindung ist über die unmittelbar nördlich verlaufende Bundesstraße B 64 gegeben, während Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Einrichtungen in Brakel oder Bad Driburg in Anspruch genommen werden müssen. Das Wohnhaus wurde schätzungsweise um 1900 als dörfliches Wohn- und Wirtschaftsgebäude in Mischbauweise errichtet. Im Jahr 1958 wurden ausweislich der Bauakten zwei Außenwände an der Nord- und Ostseite massiv erneuert. Die Wohnfläche wird anhand der historischen Bauzeichnungen auf ca. 127 m² über Erd- und Obergeschoss geschätzt. Äußerlich zeigt sich die Bausubstanz vernachlässigt und renovierungsbedürftig: Es bestehen Putz- und Anstrichschäden, verwitterte Holzverschalungen sowie schadhafte Trauf- und Ortgangbereiche. Das mit Tonziegeln eingedeckte Satteldach ist überaltert, der Dachraum ungedämmt und nicht ausgebaut. Der energetische Zustand ist mit vermuteter Effizienzklasse G bis H als stark sanierungsbedürftig einzustufen. Rechtlich ist das lastenfreie Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB zu beurteilen und genießt Bestandsschutz. Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut behördlichen Auskünften nicht. Das Altlastenkataster weist keine schädlichen Bodenverunreinigungen aus. Besondere Brisanz erhält das Verfahren durch den Umstand, dass der Eigentümer auf Anschreiben nicht reagiert hat und dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde. Aus diesem Grund konnte keine Innenbesichtigung stattfinden, weshalb Zustand, Raumaufteilung, Haustechnik und eventuelle Altlasten oder Schäden im Gebäudeinneren unbekannt sind. Dieser Sachverhalt wurde im Gutachten durch einen pauschalen Risikoabschlag in Höhe von 15 % (8.000,00 €) berücksichtigt. Unter Würdigung aller Faktoren erscheint die Immobilie nur für Bieter mit umfassender Sanierungserfahrung und handwerklichem Hintergrund geeignet. Das sehr günstige nominale Preisniveau von 45.000,00 € bietet zwar eine niedrige Eintrittsbarriere und eröffnet Potenzial für Fördermittel zur energetischen Sanierung, wird jedoch durch die engen Grundstücksgrenzen und das erhebliche Sanierungsrisiko relativiert. Bieter sollten das Vollstreckungsrisiko bezüglich des Innenzustands strikt einpreisen.