ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Breuberg, Hessen

Zum Aufruf kommt ein um ca. 1920 errichtetes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Wertheimer Straße 32 im Ortsteil Neustadt der Stadt Breuberg (Odenwaldkreis). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 510 m² und zeichnet sich gartenseitig durch eine starke Hanglage nach Norden aus. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 264 m² bei rund 470 m² Brutto-Grundfläche. Die Liegenschaft liegt an der Ortsdurchgangsstraße im östlichen Ortsrandbereich in einfacher bis mittlerer Wohnlage; die nahegelegene Mümling führte in der Vergangenheit bereits zu Hochwassereintritten im Kellerbereich. Das Wohngebäude befindet sich in einem befriedigenden Allgemeinzustand, weist jedoch typischen Unterhaltungsstau und punktuelle Bauschäden auf. Der Sachverständige stellte unter anderem Frostschäden an der massiven West-Außentreppe, gerissene Sockelfliesen, eine verstopfte Dachentwässerung, eine beschädigte Duschtasse im Dachgeschoss sowie ein fehlendes Treppengeländer zum Dachgeschoss fest. Wesentliche Sanierungen fanden 1969 und mit dem Dachumbau 2006 statt. Energetisch ist die Immobilie modernisierungsbedürftig (Klasse E–F geschätzt), verfügt jedoch bereits über eine Gas-Brennwertzentralheizung sowie eine unterstützende Solarthermieanlage. Im Grundbuch von Neustadt Blatt 1072 sind in Abteilung II ein Vorkaufsrecht sowie eine Grunddienstbarkeit (Grenzbebauungsrecht) eingetragen, die vom Gutachter als wertneutral bzw. unbelastet bewertet wurden. Ein Zugangssteg vom Bad im Dachgeschoss in den Hangbereich des Gartens ist baurechtlich nicht genehmigt. Eine Altlastenprüfung verlief negativ. Beim Ortstermin konnte der Gewölbekeller nicht betreten werden; das Anwesen ist derzeit vom Eigentümer bewohnt. Der Verkehrswert wurde unter maßgeblicher Heranziehung des Sachwertverfahrens zum Stichtag 30.10.2025 auf 280.000 € festgesetzt (Sachwert 280.000 €, Ertragswert 263.000 €). Für Bieter bietet das Gebäude angesichts des m²-Preises von rund 1.061 € Einstiegspotenzial, verlangt jedoch klare finanzielle Reserven für die Beseitigung der dokumentierten Schäden sowie energetische Sanierungsmaßnahmen.