TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Breuberg, Hessen

Das Bewertungsobjekt liegt in der Straße Zum Pitschgrund 15 im Ortsteil Rai-Breitenbach der Stadt Breuberg. Es handelt sich um ein leicht nach Westen ansteigendes Eckgrundstück zur Kreuzstraße mit einer Gesamtfläche von 1.142 m². Die Umgebung ist geprägt durch aufgelockerte Wohnbebauung und ehemalige Hofreiten in guter bis mittlerer dörflicher Wohnlage. Ein wesentlicher infrastruktureller Vorteil des Areals besteht in den Zugängen von zwei Seiten, was bei einer Neuordnung des Grundstücks eine flexible Bebaubarkeit nach § 34 BauGB ermöglicht. Erschließungsbeiträge nach BauGB und KAG fallen gemäß Auskunft der Kommune nicht mehr an. Der bauliche Bestand, ehemals ein Ein- bis Zweifamilienhaus mit Scheunengebäude, Garagen und Stallungen, befindet sich in einem desolaten, abbruchreifen Zustand. Nach einem Großbrand am 03.05.2024 und mangels Sicherungsmaßnahmen drangen Regen- und Löschwasser ungehindert ein. Neben ausgebrannten Dachbereichen und zerstörten Deckenuntersichten hat sich im gesamten Gebäude massiver Hausschwamm gebildet. Im Untergeschoss weisen die preußischen Kappengewölbe massive Durchrostungen und Feuchteschäden auf. Wegen akuter Einsturzgefahr und Gefahr für Leib und Leben war dem Sachverständigen nur eine stichprobenartige Teilbesichtigung im Erd- und Kellergeschoss möglich. Die baulichen Anlagen sind nicht mehr bewohnbar. In rechtlicher Hinsicht ist in Abteilung II des Grundbuchs eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit für ein Fernwärmeleitungsrecht der Bioenergiedorf Breuberg/Rai-Breitenbach eG eingetragen, die vom Gutachter als wertneutral eingestuft wird. Ein Baulasteintrag oder Denkmalschutz besteht nicht. Risiken verbleiben hinsichtlich möglicher Untergrundkontaminationen infolge der Brandbekämpfung, die nicht gutachterlich untersucht wurden. Schwer wiegt zudem die Verfahrenssituation: Während das Wertgutachten vom 12.01.2026 den Verkehrswert nach Abzug von 56.000,00 € Freilegungskosten bei 105.000,00 € sieht, weist die Terminsbestimmung vom 22.09.2026 einen Verkehrswert von 391.328,00 € aus, der offenbar aus einem früheren Sachwertgutachten vor dem Brandschaden stammt. Im Ergebnis stellt die Liegenschaft kein Sanierungsobjekt, sondern ein reines Abbruch- und Neubaugrundstück dar. Ein wirtschaftlicher Erwerb kommt nur in Betracht, wenn Bieter die Abrisskosten detailliert einkalkulieren und die gerichtliche Festsetzung auf 391.328,00 € die Erteilung des Zuschlags im Verhältnis zum tatsächlichen Sachwert von 105.000,00 € nicht blockiert. Interessenten müssen vor dem Versteigerungstermin Einsicht in die Verfahrensakten nehmen.