ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dahlem, Nordrhein-Westfalen

Das Wertermittlungsobjekt befindet sich an der Mühlenstraße 59 im Kernort der Gemeinde Dahlem (Kreis Euskirchen) in unmittelbarer Nähe zur Eifel-Regionalbahntrasse und direkt angrenzend an den Glaadtbach. Das Flurstück 59 umfasst eine Gesamtgröße von 1.369 m² und weist eine Hanglage mit Gefälle nach Nordosten auf. Es ist mit einem freistehenden, unterkellerten Einfamilienhaus mit Satteldach und integrierter Garage sowie einem separaten Nebengebäude (ehemalige Scheune/Stall) bebaut. Das ursprüngliche Baujahr ist nicht bekannt; als maßgeblicher Umbauzeitpunkt wurde das Jahr 1975 (Rohbauabnahme) zugrunde gelegt. Mangels Bauunterlagen und Flächenberechnungen in den Behördenakten schätzte der Sachverständige die Wohnfläche über die Gebäudeaußenmaße auf ca. 180 m² sowie weitere rund 120 m² Nutzfläche im Keller- und Erdgeschoss. Das Gutachten beruht auf einer reinen Außenbesichtigung, da weder die Eigentümerseite noch sonstige Beteiligte zum Ortstermin erschienen. Äußerlich zeigt sich das Wohnhaus mit verputzter Fassade und isolierverglasten Fenstern in einem normalen Erhaltungszustand ohne sichtbare Bauschäden. Die Raumaufteilung, der Standard der Innenausstattung, Leitungen sowie die Heizungsanlage sind unbekannt. Im Rahmen der Sachwertermittlung setzte der Gutachter für verdeckte Schäden einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % auf den Gebäudesachwert (18.290,74 €) sowie Pauschalkosten von 10.000 € für Renovierung, Reinigung und Räumung an. Energetisch entspricht das Gebäude weitgehend dem Stand von 1975 mit vermuteter Dachdämmung aus den 1990er-Jahren, weshalb Nachrüstpflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz wahrscheinlich sind. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs lastenfrei. Im Baulastenverzeichnis ist eine Baulast für eine Grenzbebauung der Nachbargarage eingetragen, bei der die Grenzwand des Nebengebäudes als gemeinsames Bauteil fungiert. Ein Altlastenverdacht besteht laut Kreis Euskirchen nicht, ebenso wenig Denkmalschutz oder Erschließungsbeitragsforderungen. Ein wesentliches naturräumliches Risiko stellt die Hang- und Tallage am Glaadtbach dar, die bei extremen Starkregenereignissen zu starkem Rückstau und Überflutungen führen kann. Der Verkehrswert wurde sachwertorientiert auf 219.000 € festgesetzt (vorläufiger Sachwert 238.429,02 €, Marktanpassung -22.650,76 €, boG +2.972,02 €) und durch eine Ertragswertkontrolle (216.000 €) gestützt. Kaufinteressenten erwerben ein chancenreiches Grundstück mit Entwicklungspotenzial, tragen jedoch das volle Risiko unkalkulierbarer Innen- und Sanierungskosten.