ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dieburg, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Grenzstraße 4 in 64807 Dieburg umfasst ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garage auf einem 900 m² großen Grundstück. Das Anwesen liegt in einer ruhigen Anliegerstraße im südwestlichen Teil von Dieburg. Die Umgebung ist durch eine aufgelockerte Ein- bis Zweifamilienhausbebauung der 1950er und 1960er Jahre geprägt. Die Lage zeichnet sich durch kurze Wege zu Schulen, Kindergärten und Nahversorgungsmöglichkeiten sowie die Nähe zu Naherholungsflächen im Grünen aus. Das Gebäude setzt sich aus einem massiv errichteten Altbau aus ca. 1940 und einem rückwärtigen Anbau in Holzständerbauweise zusammen, welcher ab 2002 errichtet und 2004 bezogen wurde. Die Wohnfläche beträgt ca. 196,43 m², ergänzt durch ca. 72,69 m² Nutzfläche in Keller und Garage. Der bauliche Zustand weist einen erkennbaren Instandhaltungs- und Fertigstellungsstau auf. Am vorderen Altbau sind Außenputzarbeiten an veränderten Fensterausschnitten unvollendet geblieben, und an der Fassade sowie den Holzelementen besteht Renovierungsbedarf. Der Außenbereich mit Terrasse und Garten ist seit dem Umbau unfertig; durch eine intensive Hundehaltung präsentiert sich das rückwärtige Grundstück stark aufgegraben mit diversen Erdmulden. Die Gas-Brennwertheizung stammt aus dem Jahr 2003 und nähert sich dem Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer. Eine Innenbesichtigung wurde dem Gutachter verwehrt, weshalb Ausstattungsangaben wie Fußbodenheizung im Wohnzimmer, BUS-System und Lehmputz auf unbelegten Eigentümerangaben beruhen. Im Gutachten wurde für offene Restarbeiten und das Innenrisiko ein pauschaler Abschlag von 95.000,00 € vorgenommen. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II und III keine vorrangigen, bestehen bleibenden Belastungen; die Zwangsversteigerung wird aus dem Rang betrieben. Das Baulastenverzeichnis und das Altlastenkataster weisen nach amtlicher Auskunft keine Eintragungen auf. Das Hauptrisiko für einen Erwerber liegt in der Verweigerung der Innenbesichtigung durch die Eigentümer sowie in der Eigennutzung des Anwesens, welche nach Zuschlagserteilung eine Räumungsvollstreckung notwendig machen kann. Aus Investorensicht bietet die Immobilie dank des hohen Bodenwertanteils von 503.000,00 € und der gefragten Wohnlage eine werthaltige Basis. Gleichwohl erfordert das Objekt erhebliche Nachinvestitionen in Fassade, Außenanlagen, Gebäudetechnik und Innenausbau. Ein Gebot empfiehlt sich nur für Investoren, die Sanierungsrisiken fundiert kalkulieren und den unklaren Innenzustand über einen deutlichen Sicherheitsabschlag im Bargebot abbilden können.