ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dörverden, Niedersachsen

Das Objekt ist ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, ohne Keller, ursprünglich um 1975 errichtet, mit Garage und Geräteraum (Baujahr ca. 1978) in Dörverden-Westen, Goethestraße 2 (Gemarkung Westen, Flurstück 46/5, Grundbuch Westen Blatt 502). Das Grundstück umfasst 987 m², liegt in einem Allgemeinen Wohngebiet (Bebauungsplan Nr. 4, GRZ 0,30) und ist baureif. Die Wohnfläche beträgt rund 108 m² (4 Zimmer, Küche, Bad, WC, Terrasse anteilig). Die Lage im Siedlungsgebiet wird als durchschnittliche Wohnlage beschrieben, die Verkehrslage als unterdurchschnittlich (Gutachten S. 8). Der Zustand ist nur von außen beurteilt, da die Innenbesichtigung untersagt wurde (Gutachten S. 3). Der Gutachter stellt einen Reparaturstau an Fassade, Fenstern, Außentüren und Dacheindeckung sowie an Garage und Außenanlagen fest; die Instandhaltung ist mangelhaft. Modernisierungen sind nicht erkennbar, der Wärmeschutz gering. Ein Energieausweis liegt nicht vor; überschlägig ergibt sich ein Bedarf von ca. 320 kWh/(m²a), Energieklasse H. Angaben zu Heizung, Sanitär und Elektro fehlen. Die Restnutzungsdauer wird mit 20 Jahren bei 70 Jahren Gesamtnutzungsdauer angesetzt. In Abteilung II sind ein Salzgewinnungsrecht und Schürf- und Bohrrechte eingetragen, die laut Gutachter in den Bodenwerten eingepreist sind und keine weitere wertrelevante Belastung darstellen. Baulasten bestehen nicht, Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt wird augenscheinlich von der Schuldnerin und ihrer Familie bewohnt, sodass eine Räumung erforderlich werden kann. Der Verkehrswert von 135.000 € ergibt sich aus 164.000 € gewichtetem Ergebnis (Sachwert 159.000 €, Vergleichswert 171.000 €) abzüglich 19.000 € für Mängel und 10.000 € Risikoabschlag. Der Termin ist am 13.01.2027, die Wertgrenzen sind weggefallen (Bekanntmachung S. 2). Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern sie den unbekannten Innenzustand, den Reparaturstau und den hohen Energiebedarf einpreisen. Der Abstand zwischen Verkehrswert und Vergleichswert bietet einen Puffer, ersetzt aber keine Kostenprüfung. Die Wertermittlung stammt vom 02.04.2025; eine Außenbegehung und Akteneinsicht vor dem Termin erscheinen geboten.