ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dorf Mecklenburg, Mecklenburg-Vorpommern

Das zu versteigernde Objekt in der Schweriner Straße 73 in 23972 Dorf Mecklenburg umfasst ein 1.540 m² großes Grundstück (Flurstück 322/5), das mit zwei eigenständigen Wohngebäuden bebaut ist. Im straßenbegleitenden Bereich befindet sich eine eingeschossige Doppelhaushälfte in Massivbauweise (Baujahr ca. 1900, ca. 137 m² Wohn- und Nutzfläche mit planmäßig zwei Wohneinheiten), die ca. 2005/2006 kernsaniert und im Dachgeschoss ausgebaut wurde. Im hinteren Grundstücksteil liegt ein freistehendes, massives Einfamilienhaus mit Friesengiebel (Baujahr ca. 1992/1993, ca. 183 m² Wohn- und Nutzfläche). Ergänzt wird die Bebauung durch einen ca. 50 m² großen Holzunterstellschuppen (Baujahr ca. 1994) sowie Carports und Freisitze. Die Lage in Ortsrandlage grenzt an das Kreisagrarmuseum; Versorgungsangebote sind fußläufig erreichbar, Wismar liegt rund 6 km entfernt, wobei die direkte Lage an der Bundesstraße B 106 Verkehrsimmissionen mit sich bringt. Der bauliche Zustand konnte vom Sachverständigen nicht abschließend geklärt werden, da die Eigentümerin das Betreten des Grundstücks verweigerte und somit weder eine Innenbesichtigung noch eine Grundstücksbegehung stattfand. Die Doppelhaushälfte vermittelt straßenseitig einen guten und gepflegten Eindruck mit Wärmedämmverbundsystem und Betondachsteinen. Das im hinteren Bereich gelegene Einfamilienhaus ist von der Straße aus kaum einsehbar, weshalb Ausstattungsstandard und Erhaltungszustand beider Gebäude rein auf Grundlage der archivierten Bauakten unterstellt werden mussten. Die Funktionsfähigkeit sämtlicher haustechnischer Installationen konnte nicht geprüft werden. Erhebliche rechtliche Belastungen prägen das Bewertungsobjekt: In Abteilung II des Grundbuchs ist ein lebenslängliches Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB für zwei Berechtigte (Jahrgang 1954) an der Wohnung im Neubau/Einfamilienhaus eingetragen, dessen Wertminderung der Sachverständige mit 212.000,00 € beziffert. Zudem besteht eine bedingte Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Überlassers (Wertminderung 315.000,00 €), der bei Anordnung der Zwangsversteigerung zum Rücktritt berechtigt ist. Der festgesetzte Verkehrswert von 527.000,00 € spiegelt den unbelasteten Wert nach einem pauschalen 10 %-igen Sicherheitsabschlag für die fehlende Innenbesichtigung wider. Aus Investorensicht ist das Objekt hochspekulativ und erfordert eine strikte Prüfung der Versteigerungsbedingungen. Sollten das Wohnungsrecht oder die Rückauflassungsvormerkung im geringsten Gebot bestehen bleiben (§ 52 ZVG), reduziert sich die wirtschaftliche Verwertbarkeit drastisch bzw. droht der Verlust des Eigentums durch Rückabwicklung. Ohne detaillierte Einsicht in die Versteigerungsakte und Rücksprache mit dem Vollstreckungsgericht ist von einer unvorbereiteten Gebotsabgabe zwingend abzuraten.