ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein voll unterkellertes, dreigeschossiges Reihenendhaus mit Stadthauscharakter in der Röpkestraße 80, 40235 Düsseldorf-Flingern-Nord ("Grafental"). Versteigert werden die Flurstücke 489 (114 m²) und 498 (89 m²), die eine wirtschaftliche Einheit bilden, sowie ein 1/10-Miteigentumsanteil am Wirtschaftsweg Flurstück 487 und ein 2/10-Miteigentumsanteil an der Erschließungsfläche Flurstück 499 (Bekanntmachung S. 1). Das Gutachten nennt rund 181 m² Wohnfläche, 6 Zimmer, einen Kfz-Außenstellplatz und ein geschätztes Baujahr von ca. 2019 (Gutachten S. 9). Die Lage beschreibt der Gutachter als reines Wohngebiet mittlerer bis guter Wohnqualität, etwa 1 km östlich der Innenstadt, mit Nahverkehrsanbindung (Gutachten S. 7). Zustand und Ausstattung: Die Ausstattung wird als zweckentsprechend und in guter Ausführung beschrieben, mit Fernwärme, Fußbodenheizung, Kunststofffenstern, Vinyl- und Fliesenbelägen sowie zwei Bädern und Gäste-WC (Gutachten S. 10–11). Besondere sichtbare Baumängel wurden nicht festgestellt; Funktionsprüfungen, Schadstoff- und Altlastenuntersuchungen fanden nicht statt (Gutachten S. 11). Das Haus war zum Besichtigungszeitpunkt unbewohnt. Ein Energieausweis lag nicht vor. Rechte, Lasten und Risiken: In Abteilung II bestehen fünf Dienstbarkeiten bzw. Benutzungsregelungen auf den Wegeflurstücken (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft); der Gutachter schätzt jeden Belastungswert auf 50 € (Gutachten S. 25–27). Auf Flurstück 499 ruhen zudem Baulasten (Zugang, Zufahrt, Leitungen), die in der Versteigerung nicht erlöschen (Gutachten S. 5). Das Objekt liegt im Bereich des Altstandortes Nr. 5885, ohne dass das Kataster eingeholt wurde (Gutachten S. 8). Die Eigentümer sind je zur Hälfte eingetragen; es handelt sich um eine Zwangsvollstreckung, nicht um eine Teilungsversteigerung. Der Verkehrswert beträgt 1.231.200 € (Sachwertverfahren, Sachwertfaktor 1,55); der Ertragswert von 1.162.500 € liegt darunter (Gutachten S. 19, 22). Fazit: Das nahezu neuwertige Objekt in citynaher Lage kann sich für Eigennutzer oder Kapitalanleger mit entsprechendem Budget eignen, sofern die Altstandort-Frage, die Wegerechte und die nicht geprüfte Technik vorab geklärt werden. Der Marktanpassungsfaktor von 1,55 bedingt einen deutlich über dem vorläufigen Sachwert (792.300 €) liegenden Verkehrswert; die Bieter sollten den Preis kritisch gegen Vergleichsangebote prüfen. Sicherheitsleistung und Zuschlagsbedingungen sind vor dem Termin am 22.02.2027 mit dem Gericht abzustimmen.