ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein dreigeschossiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus mit Stadthauscharakter in Düsseldorf-Flingern-Nord („Grafental“), Röpkestraße 82, rund 1 km östlich der Innenstadt. Versteigert werden die Flurstücke 490 (110 m²) und 497 (86 m²) als wirtschaftliche Einheit sowie ein 2/10-Miteigentumsanteil am Erschließungsflurstück 499 (220 m²) und ein 1/10-Anteil am Wirtschaftsweg Flurstück 487 (37 m²). Das Gutachten beschreibt ein reines Wohngebiet mittlerer bis guter Wohnqualität mit guter Nahverkehrsanbindung; der Bebauungsplan setzt WA8, 3-geschossig, GRZ 0,4, GFZ 1,2 fest (Gutachten S. 7). Die Wohnfläche beträgt rund 179 m² bei 6 Zimmern, 2 Bädern, Gäste-WC, Terrasse, Dachterrasse und einem Kfz-Außenstellplatz. Baujahr ist ca. 2019, die Bauabnahme nach mündlicher Angabe ca. 2022. Ausstattung: Fernwärme mit Fußbodenheizung, Kunststofffenster, Vinyl- und Fliesenbeläge. Der Gutachter sieht Ausstattung und Zustand als gut, besondere sichtbare Baumängel wurden nicht festgestellt (Gutachten S. 10–11). Das Haus war bei der Besichtigung unbewohnt. Funktionsprüfungen und Spezialuntersuchungen auf Schadstoffe erfolgten nicht; ein Energieausweis lag nicht vor. In Abt. II sind fünf Rechte auf den Gemeinschaftsflächen eingetragen (Geh-/Fahr-/Leitungsrechte, Benutzungsregelungen mit Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft), vom Gutachter mit je 50 € bewertet. Auf Flurstück 499 liegt eine Baulast für Zugang, Zufahrt und Leitungen der Häuser 80–88, die in der Versteigerung nicht erlischt (Gutachten S. 5). Das Gebiet liegt im Bereich des Altstandortes Nr. 5885, Altlastenauskünfte wurden nicht eingeholt. Die Eigentümer sind zu je 1/2 Anteil eingetragen; der Gutachter ermittelte unbelastete Werte (Gutachten S. 5). Der Verkehrswert ist mit 1.176.200 € festgesetzt (Sachwertverfahren; Ertragswert 1.149.200 €, Sachwert 1.173.600 €). Der Sachwert beruht auf einem Sachwertfaktor von 1,60, vom Gutachter gegenüber 1,55 angehoben (Gutachten S. 22). Das Objekt kann sich für Eigennutzer mit entsprechendem Kapitaleinsatz eignen, sofern die Innenraumangaben durch eine eigene Besichtigung bestätigt werden. Zu beachten sind das hohe Preisniveau, die Gemeinschaftsregelungen und die ungeprüfte Altlastenlage.