TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1925 in solider Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Siedlungshaus) in Duisburg-Walsum, Ortsteil Vierlinden. Das beidseitig angebaute Gebäude befindet sich im Vierlindenhof 17 und umfasst ein 189 m² großes bebautes Grundstück (Flurstück 405), einen 1/35 Miteigentumsanteil an der Wegefläche (Flurstück 396) sowie ein separates, nicht direkt an das Haus angrenzendes Gartengrundstück mit einer Fläche von 164 m² (Flurstück 431). Die Lage zeichnet sich durch eine verkehrsberuhigte Spielstraße mit einem integrierten kleinen Spielplatz aus, was eine familienfreundliche Wohnumgebung in einem mittleren Wohnumfeld bietet. Die Verkehrsanbindung ist über die nahegelegene Autobahn A 59 in rund 2,5 Kilometern Distanz gut gelöst. Zustand und Ausstattung: Da der Antragsgegner einer Innenbesichtigung nicht zugestimmt hat, wurde das Gutachten primär auf Basis einer straßenseitigen Außenbesichtigung und nach Aktenlage erstellt. Die Wohnfläche wird überschlägig auf 85 m² geschätzt, verteilt auf ein Erdgeschoss mit Anbau (WC/Bad), ein Obergeschoss und ein vermutlich zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Soweit von außen erkennbar, besteht ein erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Sichtbar sind Anstrichschäden und Rissbildungen an der Fassade sowie Moosbildung auf den Dachziegeln. Die Heizung ist laut Auskunft derzeit abgestellt. Ein weiteres Manko stellt das separat gelegene Gartengrundstück dar, welches stark verwildert, mit Unrat belastet und mit einem abrissreifen Schuppen bebaut ist. Positiv hervorzuheben sind die vier gepflasterten Pkw-Außenstellplätze direkt vor dem Haus. Rechte, Lasten und verfahrensrelevante Risiken: Die Zwangsversteigerung dient dem Zweck der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Grundbuch (Abteilung II) sind Dienstbarkeiten wie Geh- und Betretungsrechte zur Unterhaltung eines Torbogens eingetragen. Relevanter ist jedoch das erhebliche Risiko, das mit der verweigerten Innenbesichtigung einhergeht. Aus diesem Grund hat der Gutachter einen markttypischen Sicherheitsabschlag von 15 % (30.150 EUR) auf den rechnerischen Gesamtwert vorgenommen, wodurch der Verkehrswert auf 171.000 EUR festgesetzt wurde. Käufer müssen mit unvorhersehbaren Schäden im Innenbereich (z.B. Sanitär, Elektrik, Schimmel oder Feuchtigkeit) rechnen. Investitionsfazit: Dieses Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Handwerker und Bauträger, die bereit sind, das kalkulatorische Risiko eines ungesehenen Innenraums einzugehen und von dem reduzierten Einstiegspreis zu profitieren. Unter Berücksichtigung des Sicherheitsabschlags bietet sich die Chance, eine solide Immobilie in familienfreundlicher Lage durch gezielte Sanierungsmaßnahmen deutlich im Wert zu steigern. Bietinteressenten sollten jedoch eine großzügige Liquiditätsreserve für die anstehende Vollsanierung sowie die Beräumung des verwilderten Gartens einplanen.