ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das hier zur Zwangsversteigerung stehende freistehende Einfamilienhaus befindet sich in einer mittleren Wohnlage im Duisburger Ortsteil Beeck. Das ursprünglich um das Jahr 1900 errichtete Gebäude wurde im Zeitraum von 2015 bis 2017 zu großen Teilen zurückgebaut, aufgestockt und modernisiert (Gutachten S. 16). Es verfügt über ein großzügiges Raumangebot mit ca. 237 m² Wohnfläche, das sich über zwei Vollgeschosse und das ausgebaute Dachgeschoss erstreckt. Das zugehörige, trapezförmig geschnittene Grundstück bemisst eine Gesamtgröße von 604 m² und bietet im Außenbereich befestigte Pkw-Stellplätze sowie eine Rasenfläche (Gutachten S. 11, 19).\n\nDa dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde, basiert die Wertermittlung im Wesentlichen auf einer Außenbesichtigung sowie den vorliegenden Bauakten (Gutachten S. 5). Der äußere Zustand der Immobilie zeigt deutliche handwerkliche Defizite und Fertigstellungsrückstände. Zu den gutachterlich erfassten Mängeln gehören ein unvollständiger Fassadenputz im Sockelbereich, provisorische Elektroinstallationen an der Außenwand, Anstrichschäden sowie ein fehlendes Geländer an der Hauseingangstreppe. Die Kosten für die Beseitigung dieser Baumängel und Bauschäden wurden pauschal mit insgesamt 15.000 € bewertet (Gutachten S. 18, 28). Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung wurde zudem ein Sicherheitsabschlag von 5 % (19.150 €) auf den ursprünglichen Sach- und Ertragswert vorgenommen, woraus sich der finale Verkehrswert von 364.000 € ableitet (Gutachten S. 40).\n\nRechtlich und lagebedingt sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen. Im Baulastenverzeichnis ist eine Abstandsflächenbaulast eingetragen (Gutachten S. 13). Zudem ist eine Teilfläche des Grundstücks im Ausmaß von etwa 33 m² als zukünftiges Straßenland für die Stockumer Straße festgesetzt (Gutachten S. 14). Aufgrund der räumlichen Nähe von rund 300 Metern zur König-Brauerei im Norden sind zeitweise Geruchsbelästigungen nicht auszuschließen (Gutachten S. 10).\n\nFür Investoren und Eigennutzer stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit dar, sofern die Fertigstellungsarbeiten im Außenbereich und das Risiko unentdeckter Mängel im Innenraum finanziell eingepreist werden. Die rechnerisch erzielbare Jahresmarktmiete von 18.921,60 € (Gutachten S. 36) unterstreicht das wirtschaftliche Potenzial der Liegenschaft bei einer eventuellen späteren Neuvermietung.