ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ebermannstadt, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück in der Breitenbacher Straße 30 im Ortsteil Breitenbach der Stadt Ebermannstadt (Amtsgericht Bamberg, Az. 2 K 32/25). Auf dem 1.020 m² großen Grundstück (Flurstück 67) befinden sich insgesamt drei Wohngebäude sowie zwei Nebengebäude. Die Wohnfläche gliedert sich in das straßenseitige Vorderhaus mit ca. 148,56 m² Wohnfläche (EG und ausgebautes DG), das Mittelhaus (eine umgebaute Scheune mit kleinerem Gewölbekeller, EG, DG und gedämmtem Spitzboden) mit ca. 159,29 m² Wohnfläche sowie das Hinterhaus (eine umgebaute, unterkellerte Werkstatt) mit ca. 58,24 m² Wohnfläche. Zum Grundstück gehört laut Grundbuchauszug zudem ein ganzes Gemeinderecht. Der bauliche und energetische Zustand der Gebäude lässt sich nur eingeschränkt beurteilen, da für das Mittelhaus und das Hinterhaus keine Innenbesichtigung ermöglicht wurde. Dies begründet ein erhebliches Unsicherheitspotenzial bezüglich der Innenausstattung, möglicher Bauschäden und des tatsächlichen Instandhaltungsrückstands. Das Vorderhaus ist bewohnt, das Mittelhaus nach Angaben leerstehend, während das Hinterhaus durch den Eigentümer und dessen Familie genutzt wird. Rechtlich und baurechtlich ist das Anwesen mit gravierenden Risiken behaftet. Für wesentliche Umbaumaßnahmen liegen keine Baugenehmigungen vor, der Brandschutz wird vom Sachverständigen als vermutlich problematisch eingestuft und es drohen noch ausstehende Erschließungsbeiträge. Zudem ist das Grundstück mit Grenzabstandsvereinbarungen und Abstandsflächenrechten belastet. Am Vorderhaus besteht ein dingliches Wohnrecht, das der Sachverständige mit einem Abschlag von 170.000,00 € auf den unbelasteten Verkehrswert von 605.000,00 € bewertet hat (Verkehrswert belastet: 420.000,00 €). Im Ergebnis eignet sich die Immobilie keinesfalls für klassische Buy-and-Hold-Anleger ohne Baukompetenz. Ein Erwerb ist nur mit Sicherheitsabschlägen für Legalisierungsaufwand, Brandschutzertüchtigung und Räumung des Hinterhauses vertretbar.