ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Emsdetten, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt besteht aus drei zusammenhängenden Flurstücken (1438, 1130, 1439) mit insgesamt 1.848 m² an der Straße Am Stadtpark 16 in Emsdetten. Bebaut ist es mit einem vollunterkellerten Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1969, Wohnfläche 172 m², laut Gutachten genehmigt) sowie einer Garage und einer Fahrzeughalle in Massivbauweise. Die Lage in einer Sackgasse mit geringem Verkehr, 1,8 km vom Zentrum entfernt, stuft der Gutachter insgesamt als mäßig ein (Gutachten S. 6 f.). Das Grundstück liegt in einem Gewerbegebiet der 1970er Jahre, wirkt aber visuell wie ein Wohngebiet; es gab Beschwerden wegen Schwerlastverkehrs und das Grundstück grenzt an den Bahndamm. Der Zustand wird als schlecht (stark unterdurchschnittlich) eingestuft: Das Gutachten nennt diverse Baumängel, Feuchteschäden und Undichtigkeiten im Dach (Gutachten S. 13). Die Ausstattung entspricht der Standardstufe 2,0; die Ölheizung stammt von 2001. Der Dachgeschossausbau von 1984 erfolgte ohne Baugenehmigung. Das Dach der Fahrzeughalle ist mit asbesthaltigem Eternit gedeckt. Die Außenanlagen sind einfach und ungepflegt. Die Restnutzungsdauer des Hauses beträgt 23 Jahre bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer. In Abteilung II sind unter anderem Auflassungsvormerkung und Vorkaufsrecht für die Stadt, Wegerechte und eine Duldungspflicht für Immissionen sowie eine Reallast zugunsten der Bundeseisenbahn, außerdem eine Grunddienstbarkeit (Grenzbebauungsrecht) eingetragen; sie wurden im Gutachten nicht bewertet und ihr Fortbestehen ist unklar. Hinzu kommt eine Vereinigungsbaulast. Für Flurstück 1130 (Außenbereich laut Bauakte) können Erschließungsbeiträge anfallen, deren Erhebung die Stadt als unwahrscheinlich bezeichnet. Das Objekt wird eigengenutzt, eine Vermietung besteht nicht. Der Verkehrswert ist auf 392.000 € festgesetzt (Sachwertverfahren; Bodenwert 327.082 €). Das Objekt kann sich für Eigennutzer mit Sanierungserfahrung eignen, sofern Schäden, Asbest und die fehlende Baugenehmigung des Dachausbaus wirtschaftlich tragbar sind. Vor einem Gebot sollten Abteilung II, Baulast und Genehmigungslage geprüft und Sanierungskosten gutachterlich ermittelt werden.