KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 2016 · vermutlich bewohnt

Zwangsversteigerung eines 753 m² großen Grundstücks mit freistehendem Einfamilienhaus (Baujahr 2016, Wohnfläche 265,14 m² laut Gutachten) mit Anbau und Carport in Erftstadt-Gymnich. Der Verkehrswert beträgt laut Bekanntmachung und Gutachten 944.000 € (Stichtag 22.04.2026); die Deckseite nennt abweichend 988.000 €. Termin ist der 16.03.2027, 10:00 Uhr, beim Amtsgericht Brühl. Eine Innenbesichtigung war 2026 nicht möglich; der Innenzustand stammt von 2023, damals mit unbeseitigten Hochwasserschäden im Erdgeschoss. Im Grundbuch sind keine weiteren Lasten genannt; das Objekt wird vermutlich von den Eigentümern selbst genutzt.

Biet-Score

Risikoreich · 25 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer mit Kapitalreserven eignen, die ein 2016 errichtetes, technisch zeitgemäß ausgestattetes Einfamilienhaus suchen. Chancen liegen im jungen Baujahr, der Wärmepumpe und dem großzügigen Grundstück. Schwer wiegen jedoch der unbekannte Innenzustand samt möglicherweise noch vorhandener Hochwasserfolgeschäden, die fehlende Innenbesichtigung und eine mögliche Räumung bei vermuteter Eigennutzung durch die Schuldner. Vor einem Gebot sollten Akteneinsicht, eine Anfrage zur Besichtigungsmöglichkeit und die Klärung der Abweichung beim Verkehrswert erfolgen; ein Risikopuffer für Instandsetzung ist ratsam.

Chancen

8

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein 753 m² großes Grundstück an der Taunusstraße 25 im Erftstädter Stadtteil Gymnich (Rhein-Erft-Kreis), bebaut mit einem freistehenden, nicht unterkellerten Einfamilienhaus aus dem Jahr 2016. Es hat zwei Geschosse und ein Staffelgeschoss, das kein Vollgeschoss ist, sowie ein Flachdach. Angebaut sind ein Abstellraum und ein Carport für zwei PKW. Die Wohnfläche beträgt nach dem Gutachten 265,14 m² (Gutachten S. 20); die Bekanntmachung nennt 256,14 m². Die Lage ist laut Gutachter durchschnittlich, in einer ruhigen Anliegerstraße, mit guter Autobahnanbindung (A 61 in etwa 1 km). Eingeschränkt wird sie durch gelegentliche Lärmimmissionen des etwa 6 km entfernten Flugplatzes (Gutachten S. 7). Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet und mit Luft/Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, dreifach verglasten Fenstern, elektrischen Rollläden, Kamin und Einbauküche ausgestattet (Gutachten S. 11 f.). Von außen zeigt es nach Einschätzung des Gutachters einen durchschnittlichen bis guten Zustand. Beim Innentermin 2023 waren im Erdgeschoss stellenweise Feuchtigkeitsschäden in den unteren Wandbereichen festgestellt worden; nach Angaben der Eigentümer stammen sie vom Hochwasser im Juli 2021 und waren damals noch nicht beseitigt. Der aktuelle Zustand ist unbekannt, da 2026 keine Innenbesichtigung möglich war. Kleinere Schäden zeigen sich am Fassadenputz des Carports und am Bodenbelag an der Straßengrenze. Im Grundbuch ist in Abteilung II nur der Versteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Denkmalschutz, Altlastenkataster-Einträge und Wohnungsbindung bestehen laut Gutachten nicht. Das Grundstück gehört den Eigentümern je zur Hälfte; das Objekt wird vermutlich selbst genutzt. Der Verkehrswert wurde mit 944.000 € festgesetzt (Sachwert 952.485 €, Ertragswert 919.424 €, Gewichtung 3:1). Im Sachwert wurde ein Marktanpassungsabschlag von 10 % und ein Sicherheitsabschlag von 2 % (19.438 €) wegen der fehlenden Innenbesichtigung angesetzt. Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer eignen, die ein neueres, gut ausgestattetes Einfamilienhaus suchen und Reserven für Überraschungen einplanen. Dem stehen der unbekannte Innenzustand, die ungeklärten Hochwasserfolgeschäden und die vermutlich noch bestehende Nutzung durch die Eigentümer (mögliche Räumung) gegenüber. Vor einem Gebot sollte das Gericht zur Besichtigungsmöglichkeit befragt werden; der Abweichung beim Verkehrswert (Deckseite 988.000 € gegenüber 944.000 €) ist nachzugehen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück (753 m²) bebaut mit einem freistehenden, nicht unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus mit Staffelgeschoss (kein Vollgeschoss) und Flachdach, sowie mit einem einseitig an das Wohnhaus angebauten, nicht unterkellerten, Abstellraum mit Flachdach und einem einseitig an das Wohnhaus und den Abstellraum angebauten, als Stellplatz für zwei PKW dienenden Carport mit Flachdach. Baujahr: 2016, Wohnfläche: 256,14 m² .

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges, aktuelles Gutachten (Wertermittlungsstichtag 22.04.2026) mit Bekanntmachung, Deckseite und Exposé; Innenzustand beruht auf der Besichtigung von 2023.
Nur Außenbesichtigung am 22.04.2026; Innenzustand beruht auf der Innenbesichtigung vom 12.07.2023 (Erstgutachten) und ist nicht aktuell belegt.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0041 K 0019/2022
Amtsgericht: Brühl
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 16.03.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 2016

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 988.000 €
Wohnfläche: 265,14 m²
Grundstücksfläche: 753 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 753 m²
Bodenrichtwert: 340 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 256.020 €753 m² × 340 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Taunusstraße
Hausnummer: 25
PLZ: 50374
Ort: Erftstadt
Stadtteil: Gymnich

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Letzte Innenbesichtigung
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

8 von 8 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 265 m² Wohnfläche · Baujahr 2016 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Erftstadt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.200 €/m²typischer Wert	2.172 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	2.700 – 3.600 €/m²	1.728 – 2.946 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+16 % über dem typischen Wert	+72 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Erftstadt

3.200 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.700 – 3.600 €/m²
Dieses Objekt: +16 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.172 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.728 – 2.946 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +72 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

¹ Dieses Objekt ist rund 45 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2016 gegenüber typisch 1972). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Erftstadt	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Erftstadt

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2016Gruppe 1972
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 265 m²Gruppe 150 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,22 – 8,80 €/m² im Monat, typisch 7,83 €/m² · angesetzt in 20 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Kierdorf) — 1.533 €/m², Baujahr 1952, sanierungsbedürftig, 150 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Friedrich-Ebert-Straße, Kierdorf	Einfamilienhaus mit Anbau	1952	150 m²	sanierungsbedürftig	230.000 €	1.533 €	24.11.2026	2,5 km
Weilerswister Straße, Erftstadt	Einfamilienhaus	—	80 m²	unbewertet	137.000 €	1.718 €	05.05.2026	unbekannt
Niederweg, Friesheim	Zweifamilienhaus	—	209 m²	sanierungsbedürftig	362.000 €	1.728 €	11.09.2026	9,0 km
Schlunkweg, Erftstadt	Doppelhaushälfte	—	101 m²	unbewertet	216.000 €	2.139 €	22.05.2026	unbekannt
Karl-Arnold-Straße, Lechenich	Garage, Doppelhaushälfte	1972	200 m²	sanierungsbedürftig	435.000 €	2.172 €	13.11.2026	9,0 km
Im Jagdfeld, Liblar	Zweifamilienhaus, Garage	1954	159 m²	durchschnittlich	410.000 €	2.579 €	10.11.2026	4,0 km
Mittelstraße, Köttingen	unbebautes Grundstück, Einfamilien-Reihenmittelhaus	—	79 m²	unbewertet	234.140 €	2.946 €	21.07.2026	9,0 km
Roggendorfer Weg, Kierdorf	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1977	132 m²	renovierungsbedürftig / einfach	408.000 €	3.087 €	15.09.2026	2,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 25

Bodenrichtwert: 340 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 753 m²
Anteiliger Bodenwert: 256.020 €
Verkehrswert: 988.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,86
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 731.980 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 25 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert256.020 €

Gebäude / Wohnung731.980 €

Verkehrswert988.000 €

Zone: Richtwertzone 5056, Erftstadt-Gymnich

Rechenweg

Flächenanteil: 753 m² Gesamtgrundstück = 753 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 753 m² × 340 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.312 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.312 €/m² / 340 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 988.000 € − 256.020 € = 731.980 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Erft-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart