TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Erkrath, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein markantes, freistehendes Einfamilienhaus auf einem 913 m² großen Grundstück in 40699 Erkrath, Zum Nordbahnhof 14. Das Hauptgebäude wurde ursprünglich um ca. 1914 als Bahnhofsgebäude mit Wohnteil errichtet und um das Jahr 1979 von den damaligen Eigentümern zu Wohnzwecken umgebaut. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 159,16 m² und verteilt sich auf ein Erdgeschoss mit Erker (104,48 m²) und ein Obergeschoss (54,68 m²). Zudem stehen im Kellergeschoss 54,18 m² und im nur provisorisch ausgebauten Dachgeschoss 33,61 m² Nutzfläche zur Verfügung. Auf dem unregelmäßig zugeschnittenen Areal befinden sich ferner eine massive Doppelgarage (Baujahr 1979), ein Werkstattgebäude in Holzfachwerk, ein Lagergebäude sowie ein als abgängig eingestufter Holzschuppen. Die Lage am Ende einer Sackgasse zeichnet sich durch die unmittelbare Nachbarschaft zur S-Bahn-Station Erkrath-Nord aus, bringt jedoch eine direkte Lärm- und Erschütterungsbelastung durch den angrenzenden Schienenverkehr mit sich. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird als durchschnittlich unterhalten beschrieben, weist jedoch spürbaren Modernisierungsbedarf auf. Positiv hervorzuheben ist die im Jahr 2019 erneuerte Gas-Brennwert-Zentralheizung (Viessmann Vitodens 200-W) sowie teilweise vorhandene Fußbodenheizung. Demgegenüber stehen baujahrstypisch feuchte Kelleraußenwände, vollständig überalterte Sanitäreinrichtungen und ein Erneuerungsbedarf bei den Velux-Dachflächenfenstern. Für die Nebengebäude (Werkstatt und Lager) besteht grundlegender Sanierungsbedarf an der Holzfachwerkkonstruktion. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt. Das Haus wird nach Gutachterangaben von einem der Miteigentümer bewohnt. Mietverhältnisse bestehen nicht. Im Grundbuch (Abteilung II) ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der DB Netz AG für Fahrleitungsanlagen eingetragen, verbunden mit einer Duldungspflicht und dem Ausschluss von Lärmschutzansprüchen. Zudem liegen der Stadt Erkrath keinerlei Bauakten vor, weshalb der Ausbauzustand – insbesondere die wohnliche Nutzung des Dachgeschosses im Hinblick auf den Brandschutz – baurechtlich ungeklärt ist. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 542.000 € (Sachwertverfahren) bietet die Liegenschaft ein interessantes Entwicklungspotenzial im Einzugsgebiet von Düsseldorf. Potenzielle Erwerber sollten neben den Erwerbskosten substanzielle Sanierungsinvestitionen und eine mögliche Verzögerung bei der Räumung durch den Bewohner einkalkulieren.