TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Falkensee, Brandenburg

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei getrennte Flurstücke (Flur 2, Flurstücke 341 und 342) in der Moselstraße 32 im nachgefragten Ortsteil Falkenhain der Stadt Falkensee (Landkreis Havelland). Falkensee profitiert von der direkten Nachbarschaft zu Berlin-Spandau und verfügt über eine hervorragende Bahnanbindung an das Berliner Zentrum. Das Gesamtareal umfasst 1.661 m² Grundstücksfläche, wovon 933 m² auf das vordere, bebaute Flurstück 342 und 728 m² auf das rückwärtige, unbebaute Baugrundstück 341 entfallen. Die Umgebung ist durch eine gepflegte Ein- und Zweifamilienhausbebauung in ruhiger Wohnlage geprägt. Das vordere Grundstück ist mit einem freistehenden, massiven Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1931, massiver Anbau 1977) bebaut. Das Gebäude umfasst eine Wohnebene im Erdgeschoss mit ca. 74 m² Wohnfläche, einen Teil-Keller mit ca. 26 m² Nutzfläche sowie ein nicht ausgebautes Dachgeschoss (Kaltdach). Auf dem Grundstück befindet sich zudem eine untermauerte Stahl-Blechgarage vor 1990. Der bauliche Zustand entspricht im Wesentlichen dem Baujahr mit einfachem Ausstattungsstandard vor 1990; im Gutachten wird ein unmittelbarer Reparaturstau in Höhe von 20.000 € ausgewiesen. Da der Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, beruhen die Beschreibungen des Gebäudeinneren auf Bauakten und einem Vorgutachten aus dem Jahr 2019. In rechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft handelt. Das hintere Baugrundstück verfügt über keine dinglich gesicherte Grunddienstbarkeit für Zuwegung und Medienerschließung über das Vorderliegerflurstück, weshalb gutachterlich ein pauschaler Minderungsbetrag von 20.000 € angesetzt wurde. Zudem ist in Abteilung II des Grundbuchs eine Bebauungsbeschränkung eingetragen. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans F 68 liegen Teilflächen außerhalb der Baugrenzen, was die bauliche Nutzbarkeit reguliert. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 580.000 € (Flurstück 341: 183.000 €; Flurstück 342: 397.000 €). Für Investoren bietet das Areal die Chance auf Nachverdichtung oder Einzelveräußerung des hinteren Bauplatzes. Voraussetzung für ein erfolgreiches Engagement ist jedoch die Einpreisung des Sanierungsaufwands am Bestandsgebäude sowie die juristische Klärung der Erschließungsdienstbarkeiten.