ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Feuchtwangen, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus auf dem Flurstück 1451 der Gemarkung Aichenzell mit einer Grundstücksfläche von 834 m², gelegen in Kaltenbronn 8, 91555 Feuchtwangen. Das Gebäude ist eingeschossig errichtet, besitzt einen Gewölbekeller sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer geschätzten Wohnfläche von ca. 86 m². Die Wohnfläche des Erdgeschosses sowie die Gesamtwohnfläche sind mangels vollständiger Unterlagen und fehlenden Zutritts nicht näher bezifferbar. Die Bruttogrundfläche (BGF) beträgt 659 m². Die baulichen Anlagen stammen im Ursprung aus der Zeit vor 1984. Auf dem Grundstück befinden sich zudem ein Pultdach-Unterstellplatz in Holzbauweise sowie ein freistehender Flüssiggastank. Das Anwesen befindet sich in einem unfertigen, sanierungsbedürftigen Zustand. Für den Ausbau des Dachgeschosses und bauliche Veränderungen lag eine Genehmigung vom 05.05.2021 vor, die Arbeiten wurden jedoch bauaufsichtlich eingestellt. Augenscheinlich von außen wurden Dachabläufe und Teile der Dacheindeckung erneuert, jedoch fehlen an der Nordfassade Fenster- und Haustürelemente oder sind nicht fachgerecht montiert. Die Außenfassade weist Risse und Schmutzschlieren auf, und ein Abstellraum befindet sich im Rohbauzustand. Der Sachverständige hat einen pauschalen Instandhaltungsstau in Höhe von 30.000 € in Abzug gebracht. Da das Gebäudeinnere nicht besichtigt werden konnte, ist der Ausbaustand der Gewerke im Hausinneren völlig ungewiss. Rechtlich und verfahrenstechnisch bestehen mehrere Besonderheiten: Auskünfte zum Altlastenkataster standen bei Gutachtenerstellung noch aus. Bezüglich der Abstandsflächen kam es im Rahmen einer Flurbereinigung um 1992 zu Grenzverschiebungen, wodurch Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück liegen, für die nach Behördenansicht Bestandsschutz beansprucht wurde. Bei einer Fertigstellung des Bauvorhabens werden durch die Stadt Feuchtwangen noch Beiträge für die Wasser- und Kanalversorgung fällig. Im Versteigerungsverfahren vor dem Amtsgericht Ansbach (Az. 2 K 68/23) sind die Wertgrenzen nach § 85a ZVG weggefallen, da der Zuschlag in einem früheren Versteigerungstermin versagt wurde. Zusammenfassend bietet das Objekt ein geräumiges Grundstück mit Ausbaureserve, birgt jedoch durch die bauaufsichtliche Baueinstellung, unbezifferte Fertigstellungskosten und den unklaren Innenzustand erhebliche Risiken. Investoren sollten das Objekt nur nach Einsicht in die Bauakten und mit fundierter Handwerkskompetenz erwerben.