TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Fischbachau, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei zusammenhängende Flurstücke an der Benzingstraße 16 in Fischbachau im oberbayerischen Landkreis Miesbach mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 2.115 m². Flurstück 2002/9 (1.345 m²) ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus in Hanglage (Baujahr 1980, ca. 129 m² Wohnfläche im Erdgeschoss und ca. 80 m² Nutzfläche im Hanggeschoss) bebaut. Auf dem angrenzenden Flurstück 2002/10 (770 m²) befinden sich eine genehmigte Hauskapelle aus dem Jahr 1987 sowie ein ehemaliger Schuppen, der ab 2006 eigenmächtig zu einem Sommerferienhaus ausgebaut wurde. Das Grundstück grenzt unmittelbar an den Aurachbach und liegt planungsrechtlich im Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Das Einfamilienhaus wurde massiv erbaut und weist laut Gutachten einen baujahrestypischen, weitgehend unmodernisierten Standard auf. Das Dachgeschoss dient lediglich als Speicher. Die Wohnräume im Erdgeschoss konnten vom Sachverständigen nicht besichtigt werden, da der anwesende Wohnungsberechtigte den Zutritt verweigerte; die Bewertung basiert daher auf Außenbesichtigung und Aktenlage. Im Untergeschoss wurde die Doppelgarage zu Wohnzwecken entkernt, der Ausbau des genehmigten Gästeapartments jedoch nicht fertiggestellt. An der Außenfassade und den Holzfenstern besteht Renovierungsbedarf. Der 1987 hinzugefügte Wintergarten ist formell ungenehmigt und marode. Rechtlich und planungsrechtlich birgt das Objekt signifikante Risiken. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein lebenslanges Wohnungs- und Mitbenützungsrecht für die Erdgeschossräume nebst Nebenflächen eingetragen. Das zum Ferienhaus umgebaute Nebengebäude genießt wegen Nutzungsänderung, Substanzveränderung und Gewässernähe keinen Bestandsschutz; es wurde bauamtlich als Schwarzbau eingestuft und im Gutachten mit 0 € bewertet. Zudem schränkt die Lage im Schlagschatten der Nagelspitz die Sonneneinstrahlung zwischen Herbst und Frühjahr empfindlich ein. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 735.000 € (Sachwertverfahren) bietet die Liegenschaft aufgrund der idyllischen Lage im Mangfallgebirge und des großen Grundstücks Potenzial für Eigennutzer und Sanierer. Entscheidend für einen wirtschaftlichen Erwerb ist jedoch die vorherige Klärung der Versteigerungsbedingungen am Versteigerungstermin hinsichtlich des Fortbestehens des Wohnungsrechts sowie das Einpreisen des erheblichen Sanierungs- und Rückbauaufwands.