TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Frankenhardt, Baden-Württemberg

Das Objekt ist ein freistehendes, ca. 1949 errichtetes Einfamilienhaus mit Einzelgarage und überdachtem Stellplatz in Frankenhardt-Gründelhardt, Im Siegelwasen 3 (Landkreis Schwäbisch Hall). Das Grundstück (Flurstück 48) umfasst 701 m². Nach dem Gutachten liegt es nahe der Ortsmitte (ca. 200 m), Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Kindergarten und Grundschule sind teils fußläufig erreichbar. Crailsheim ist ca. 10 km entfernt. Die Wohnlage wird als einfach bis mittel beschrieben; als Beeinträchtigungen nennt die Gutachterin ein Pflegeheim in der Nähe und den Straßenverkehr. Die Wohnfläche beträgt rd. 143 m², die Bruttogrundfläche rd. 301 m². Das Haus hat Keller, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss und ist leerstehend. Der Zustand ist laut Gutachten dem Baujahr entsprechend, ohne Modernisierungen in den letzten 20 Jahren, mit erheblichem Unterhaltungsstau. Genannt werden Ausblühungen und Abdichtungsmängel im Keller, eine ungedämmte, erneuerungsbedürftige Dachhaut, Rissbildung, eine erneuerungsbedürftige Fassade, Einfachfenster mit Schimmelspuren am Abdichtungsmaterial, überalterte Elektro- und Sanitäranlagen sowie ein ehemaliger Feuchtigkeitsschaden im Dachgeschoss-Duschbad. Die Ölheizung (ca. 1991) war nicht in Betrieb und gilt als austauschbedürftig. Der Energieausweis weist einen Endenergiebedarf von 307,2 kWh/(m²·a) und die Klasse H aus. Die beiden Bäder im Erdgeschoss wurden ca. 2000 modernisiert. Im Grundbuch Abteilung II besteht keine wertbeeinflussende Eintragung; Baulasten sind nicht eingetragen, die Altlastenkataster-Abfrage ergab keine Verdachtsfläche. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, wobei die Miteigentümer je zu 1/3 eingetragen sind. Die Bewertung unterstellt eine Grundrissänderung zu zwei Wohnungen und eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren. Der Verkehrswert von 210.000 € beruht auf dem Sachwert (Ertragswert zur Stützung: 192.000 €) und enthält Abzüge von 11.500 € für besondere objektspezifische Merkmale, darunter 5.000 € als Platzhalter für die ungeklärte Rissbildung. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswertes. Das Objekt kann sich eher für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve eignen, sofern der Sanierungsumfang vorab durch Angebote von Fachbetrieben belegt wird. Die Gutachterin verlangt dies ausdrücklich. Schwer wiegen der erhebliche Instandsetzungsbedarf, die ungeklärte Rissbildung und die energetische Klasse H. Hinzu kommen Unsicherheiten durch die Teilungsversteigerung. Aus den Unterlagen geht nicht hervor, ob der Verkehrswert die tatsächlichen Sanierungskosten abdeckt; eine Eignungsaussage ist nur mit diesem Vorbehalt möglich.