TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Zum Aufruf kommt ein im Jahr 1972 massiv errichtetes, beidseitig angebautes Wohnhaus in attraktiver Lage am Schützenhüttenweg 79A im Stadtteil Sachsenhausen-Süd, Frankfurt am Main. Das Gesamtgrundstück misst 711 m², wovon 446 m² als baureifes Land und 265 m² als rückwärtiger Gartenbereich (Bauerwartungsland) ausgewiesen sind. Die Immobilie wurde ursprünglich als Einfamilienhaus konzipiert, später temporär als Zweifamilienhaus genehmigt und präsentiert sich heute im Ist-Zustand baulich mit drei Wohneinheiten auf einer Brutto-Grundfläche von rund 522 m². Der bauliche Zustand ist heterogen: Während die rund 113 m² große Erdgeschosswohnung nach einer Modernisierung im Jahr 2008 einen gepflegten Eindruck hinterlässt, zeigen das ca. 105 m² große Obergeschoss und das ca. 70 m² ausgebaute Dachgeschoss deutlichen Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf. Im Dachgeschoss fehlt bauordnungsrechtlich der geforderte zweite Rettungsweg, weshalb diese Fläche gutachterlich nur als Mietfläche und nicht als Vollwohnfläche angesetzt wurde. Im Untergeschoss befindet sich ein stillgelegtes Hallenbad mit veralteter Technik und gravierenden Korrosions- und Feuchtigkeitsschäden an den darüberliegenden Glasbausteinen. Zudem stammt die Ölzentralheizung aus dem Jahr 1994 und entspricht energetisch nicht mehr zeitgemäßen Standards. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Erbengemeinschaft. Im Baulastenverzeichnis ist eine Stellplatzbaulast vermerkt, die bei einer erneuten Fremdvermietung des Obergeschosses das Nachweisen eines zweiten Stellplatzes oder eine finanzielle Ablöse (Satzungsbetrag ca. 10.000 Euro) fordern könnte. Der Gutachter berücksichtigte im Sach- und Ertragswertverfahren einen Sicherheitsabschlag von 50.000 Euro für Baumängel sowie einen Wertansatz von 37.000 Euro für den Gartenbereich. Für erfahrene Investoren und Projektentwickler eröffnet die Liegenschaft substantielle Aufwertungschancen durch Kernsanierung, Legalisierung des Dachgeschosses oder eine WEG-Aufteilung in zwei bis drei Wohneinheiten. Vor Gebotsabgabe sollten jedoch die Kosten für die Schadstoffsanierung (Asbestverdacht bei Einfriedungen), Leitungs- und Dachinstandsetzungen sowie die Absprache zur Übergabe des eigengenutzten Erdgeschosses genauestens einkalkuliert werden.