TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Das Bewertungsobjekt Fontanestraße 96 in 60431 Frankfurt am Main (Stadtteil Ginnheim) ist ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Reihenendhaus in Massivbauweise auf einem 300 m² großen Flurstück (Flur 7, Flurstück 18/22). Die Liegenschaft befindet sich in einer gehobenen, ruhigen Wohnlage nordwestlich der Frankfurter Innenstadt. Das Grundstück ist fußläufig über einen Stichweg erschlossen; eigene Pkw-Stellplätze sind auf dem Grundstück nicht vorhanden, während Parkflächen im öffentlichen Straßenraum nur eingeschränkt zur Verfügung stehen. Das Ursprungsbaujahr datiert aus ca. 1954. Im Jahr 2016 wurden wesentliche Teile der Fenster (Kunststoff-Isolierverglasung), das Gäste-WC im Erdgeschoss, das Tageslichtbad im Obergeschoss sowie die Elektrounterverteilung modernisiert. Die Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss beträgt rund 101 m². Das Dachgeschoss ist mit ca. 28 m² zu Wohnzwecken ausgebaut, verfügt jedoch lediglich über eine lichte Raumhöhe von rund 2,00 m und ist baurechtlich nicht als Aufenthaltsraum genehmigt. Der Gutachter berücksichtigte die Dachgeschossfläche daher wertmäßig lediglich zu 50 %. Im Kellergeschoss liegt baualterstypische aufsteigende Feuchtigkeit vor, die bereits zu sichtbaren Feuchteschäden führt. Zudem besteht überdurchschnittlicher Instandsetzungsbedarf an Fassadenputz und Dachflächenfenstern, für den im Gutachten ein Sicherheitsabschlag von 40.000 € angesetzt wurde. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Das Objekt wird derzeit durch eine Miteigentümerin eigengenutzt; ein reguläres Mietverhältnis besteht nicht. Im Grundbuch eingetragene Belastungen in Abteilung II umfassen eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Hauptgrundleitungsrecht, Bepflanzungsverbot von 1955) zugunsten der Stadt Frankfurt am Main. Baulasten sind laut amtlicher Auskunft nicht vorhanden, und im Altlastenkataster sind keine relevanten Vornutzungen verzeichnet. Der Verkehrswert wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main auf 665.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren (Sachwert 670.000 €) unter Plausibilisierung durch Vergleichskauffälle (bereinigt 660.000 €). Unter Berücksichtigung des erforderlichen Sanierungsaufwands bietet das Objekt Potenzial für handwerklich erfahrene Käufer, erfordert jedoch eine solide Nachfinanzierung für Bauschadensbeseitigung und eventuelle Räumungsmaßnahmen.