ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus nebst Garagengebäude auf einem 205 m² großen Grundstück am Wiehagen 60 in Gelsenkirchen-Neustadt. Die Lage zeichnet sich durch eine gute innerstädtische Infrastruktur aus; die Gelsenkirchener Innenstadt sowie der Hauptbahnhof sind fußläufig in ca. 10 Minuten erreichbar. Das ursprüngliche Baujahr des Wohnhauses ist unbekannt (angenommen um 1900), für die Wertermittlung wurde jedoch aufgrund von Teilsanierungen ein fiktives Baujahr von 1995 angesetzt. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 129 m², aufgeteilt auf das Erd- und das ausgebaute Dachgeschoss. Zum Wertermittlungsstichtag am 05.09.2024 ist das Gebäude in seinem aktuellen Zustand nicht nutzbar. Während die Außenhülle mit Strukturputz, Dacheindeckung sowie neuen dreifach verglasten Fenstern bereits weitgehend instand gesetzt wurde, ist das Innere komplett entkernt und befindet sich im Rohbauzustand. Es sind keinerlei Elektro-, Sanitär- oder Heizungsinstallationen vorhanden. Die Innenwände wurden fast vollständig entfernt und die Deckenkonstruktionen sind provisorisch mit Holzstützen gesichert. Zudem müssen erhebliche Mengen an Bauschutt und Müll im Innen- und Außenbereich entsorgt werden. Es bestehen erhebliche rechtliche und bauliche Risiken. Der Gutachterin wurde kein Zugang zum Inneren gewährt, weshalb verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Im Keller sind bereits Feuchtigkeitsschäden an den Wänden sichtbar. Die Kosten für die Behebung aller Bauschäden sowie für den vollständigen Innenausbau werden im Gutachten auf rund 245.000 EUR beziffert und wurden wertmindernd vom Sachwert abgezogen. Das Grundstück liegt zudem über dem ehemaligen Steinkohlebergwerksfeld 'Dahlbusch 8', akute Bergschäden gelten jedoch als abgeklungen. Im Grundbuch ist ferner ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Eigentümers vermerkt. Für risikoaverse Investoren ist das Objekt ungeeignet. Projektentwickler, die den hohen Sanierungsaufwand personell und finanziell stemmen können, finden hier jedoch ein entkerntes Gebäude mit flexiblen Grundrissoptionen. Aufgrund des massiven Reparaturstaus ist ein erfolgreiches Investment nur bei einem Zuschlag weit unter dem amtlichen Verkehrswert zu realisieren.