ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gräfendorf, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Burgsinner Straße 2 im unterfränkischen Gräfendorf umfasst ein historisches Wohnhaus mit drei Einheiten auf dem 208 m² großen Flurstück 101 sowie ein wirtschaftlich wertloses Kellerrecht an Flurstück 23. Das Anwesen, das ursprünglich als Forstamt des Juliusspitals und später als Mühle diente, stammt aus der Zeit um 1659 und ist in der Denkmalliste als Einzeldenkmal verzeichnet. Die Immobilie befindet sich in Ortsrandlage direkt an der Schondra und liegt im Überschwemmungsbereich der Fränkischen Saale. Ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht nicht, das Grundstück ist als Dorfgebiet nach § 34 BauGB einzuordnen und liegt im Bereich des Dorferneuerungsverfahrens Gräfendorf 3. Das zweigeschossige Massivgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss weist eine Gesamtwohnfläche von rund 211 m² auf, verteilt auf die Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 61 m²), Obergeschoss (ca. 87 m²) und Dachgeschoss (ca. 63 m²). Die Ausstattung der Wohnungen und Sanitärbereiche ist einfach und stark überaltert. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1996, ergänzt durch einen offenen Kamin im Erdgeschoss. Das Anwesen steht seit etwa vier Jahren leer und befindet sich in einem verwahrlosten, sanierungsbedürftigen Zustand. Zu den wesentlichen Mängeln zählen undichte Dacheindeckungen, Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Dachgeschoss sowie aufsteigende Feuchte im Erdgeschoss. Ein Anfang 2026 festgestellter massiver Wasseraustritt führte zur behördlichen Absperrung des Straßen-Wasserschiebers, sodass das Anwesen derzeit von der Wasserversorgung getrennt ist. Rechtlich ist zu beachten, dass das Gebäude als Einzeldenkmal strengen behördlichen Gestaltungsvorgaben unterliegt, was Sanierungen verteuern kann. Das separat mitversteigerte Kellerrecht an Flurstück 23 ist laut Sachverständigem nach Entrümpelung vollkommen mit Unrat gefüllt und besitzt keinen wirtschaftlichen Wert. Altlasten sind im Kataster nicht verzeichnet; das Gutachten unterstellt Schadstoff- und Altlastenfreiheit. Eine im Grundbuch vermerkte Auflassungsvormerkung sowie das Versteigerungsverfahren sind verfahrensbedingt zu behandeln. Aus Investorensicht bietet die Liegenschaft aufgrund des festgesetzten Verkehrswertes von insgesamt 86.001,00 € eine niedrige Eintrittsbarriere. Die Realisierung von Mieterträgen oder eines Wiederverkaufs setzt jedoch zwingend eine umfassende, kapitalintensive Kernsanierung unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes voraus. Ein Engagement empfiehlt sich daher nur für Investoren mit fundierter Sanierungskompetenz und ausreichenden finanziellen Puffern für unvorhersehbare Schadensbeseitigungen.