ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gronau, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus mit Fertiggarage am Wackengoorweg 1 in 48599 Gronau (Kreis Borken, Nordrhein-Westfalen). Es steht auf dem Flurstück 356 (Flur 47, Gemarkung Gronau) mit 603 m² Grundstücksfläche. Das Grundstück liegt laut Gutachten nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sondern in einem § 34-Gebiet mit ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung. Das Wohnhaus ist ein großteils unterkellertes, eingeschossiges Massivgebäude mit ausgebautem Dachgeschoss und Satteldach, errichtet 1958/59. Die Fertiggarage von 1998/99 ist laut Gutachten ungünstig anfahrbar. Die Wohnfläche beträgt 114,75 m² (Erdgeschoss 62,75 m², Dachgeschoss 52,00 m²), dazu kommen 53,25 m² Kellernutzfläche (Gutachten S. 26 f.). Der Gutachter bezeichnet den Zustand als noch befriedigend bis ausreichend, mit Renovierungsrückstand. Um 2011/2012 wurden Leitungen, Fußbodenheizung im Erd- und Dachgeschoss, Gäste-WC, Bad und eine Gaszentralheizung erneuert; die Fenster sind unterschiedlichen Alters. Festgestellte Mängel sind marode Dachrinnen, Spuren ehemals aufsteigender Feuchte im Keller, fehlende Sockelleisten und ein fehlender Bodenbelag im Wohn-Esszimmer. Zudem bestehen Schäden an der Eingangstreppenanlage und am rückwärtigen Hauseingangsbereich. Das Haus steht leer. Der Gutachter setzt eine Restnutzungsdauer von 29 Jahren und ein fiktives Baujahr 1975 an. Abteilung II des Grundbuchs enthält außer dem Zwangsversteigerungsvermerk keine bewertungsrelevante Eintragung; Baulasten sind nicht eingetragen. Die Bauakte weicht vom Bestand ab (u. a. Keller zu 100 % statt etwa 50 % unterkellert, Dachgeschoss voll ausgebaut); mögliche Kosten einer Bauzustandsmitteilung sind nicht beziffert. Die Heiz- und Elektrotechnik wurde nicht geprüft, das Altlastenkataster nicht eingesehen. Erschließungsbeiträge stehen nach Angabe der Stadt nicht an, spätere Beiträge bleiben aber vorbehalten. Der Verkehrswert beträgt 255.500 € (Sachwert marktangepasst 259.500 € zu 3/4, Ertragswert 243.500 € zu 1/4). Der Bodenwert beträgt 123.500 € bei 205 €/m². Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern der Innenzustand und die genannten Mängel eingepreist werden. Die Risiken liegen im Renovierungsstau, in den Abweichungen von der Bauakte und in der ungeprüften Technik. Dem stehen die vollständige Innenbesichtigung, die lastenfreie Abteilung II und die modernisierte Heizung gegenüber. Eine eigene Prüfung vor dem Termin am 20.01.2027 ist anzuraten.