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Symbolbild – Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in Groß KummerfeldSymbolbild · kein Foto im Gutachten

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Groß Kummerfeld, Schleswig-Holstein

Amtsgericht Bad SegebergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 4 Tagen

Di., 27.10.2026 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

316.000 €

Wohnfläche

118 m²

Grundstück

1.265 m²

Baujahr

1970

Scharler Weg 8, 24626 Groß KummerfeldKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1970 · vermietet

Versteigert wird ein freistehendes, eingeschossiges und teilunterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in 24626 Groß Kummerfeld (Scharler Weg 8). Die Wohnfläche beträgt rund 118 m² auf einem 1.265 m² großen Grundstück, das bewertungsrechtlich in einen bebauten Teil (500 m²) und ein weiteres Baugrundstück im rückwärtigen Bereich (765 m² mit Bauvorbescheid) aufgeteilt wurde. Das Gebäude aus ca. 1970 wurde ab 2012 umfangreich modernisiert (u. a. Wärmedämmverbundsystem, Dreifachverglasung, Gaszentralheizung, PV-Anlage mit 5,9 kWp). Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 10.09.2024 auf 316.000 € festgesetzt. Das Verfahren ist eine Teilungsversteigerung, das Objekt wird derzeit von einem Miteigentümer eigengenutzt.

28

Biet-Score

Risikoreich · 28 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet sowohl für Eigennutzer als auch für Entwickler ein interessantes Potential, da das 1.265 m² große Grundstück eine zweite Baureihe ermöglicht. Das Bestandshaus befindet sich dank der Modernisierungen um 2012 in einem soliden Basiszustand, erfordert jedoch punktuelle Instandsetzungen und die Klärung von Nachgenehmigungen. Kaufinteressenten sollten die Eigenbedarfsumsetzung nach der Teilungsversteigerung sowie die Kosten für die Grundstücksteilung einkalkulieren.

Chancen

5

  • Umfangreiche Modernisierungen im Zeitraum 2011/2012 (WDVS-Fassadendämmung, 3-fach verglaste Kunststofffenster, Bäder, Gasheizung).

Risiken

5

  • Teilungsversteigerung: Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus nebst Nebengebäuden auf einem 1.265 m² großen Grundstück im Scharler Weg 8 in 24626 Groß Kummerfeld. Die Lage am Ortsrand zeichnet sich durch eine gewachsene Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern und angrenzenden Grünflächen aus. Das Bewertungsgrundstück wurde gutachterlich in ein bebautes Teilgrundstück A (500 m²) und ein unbebautes, nach § 34 BauGB bebaubares Teilgrundstück B im rückwärtigen Bereich (765 m², positiver Bauvorbescheid aus 2022 liegt vor) aufgeteilt. Das Wohnhaus wurde ca. 1970 in Massivbauweise errichtet und bietet rund 118 m² Wohnfläche (76 m² im EG, 42 m² im ausgebauten DG) sowie ca. 38 m² Nutzfläche im Teilkeller. Um das Jahr 2012 wurden wesentliche Bauteile erneuert, darunter eine WDVS-Fassadendämmung, Kunststofffenster mit Dreifachverglasung, die Gaszentralheizung, Sanitärbereiche sowie eine Photovoltaikanlage mit ca. 5,9 kWp. Der Gesamtzustand wird als ordentlich und überwiegend modernisiert beschrieben. Festgestellte Mängel wie Farbablösungen im Keller, ein Treppenhauswandriss und Putzschäden am Sockel wurden mit einem pauschalen Abschlag von 25.000 € berücksichtigt. Rechtlich und baurechtlich bestehen Besonderheiten: Für den großen Schuppen/Werkstatt im rückwärtigen Bereich liegt keine Baugenehmigung vor; für Gaube und Terrassenüberdachung sind Nachgenehmigungen erforderlich (3.000 € Abschlag). Für die Freilegung des Baufeldes und Teilungskosten wurden pauschal 20.000 € in Abzug gebracht. Das Objekt wird derzeit durch einen Miteigentümer eigengenutzt; Baulasten oder wertbeeinflussende Grundbucheintragungen in Abteilung II bestehen laut Gutachten nicht. In der Gesamtbetrachtung stellt die Liegenschaft ein attraktives Investment mit Nachverdichtungspotential dar. Der Gesamterkehrswert von 316.000 € setzt sich aus 252.000 € für das Einfamilienhaus (Sachwert) und 84.000 € für das hintere Baugrundstück (Vergleichswert) abzüglich 20.000 € Freilegungs-/Teilungskosten zusammen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Sehr gute Beleglage mit vollständigem Verkehrswertgutachten aus Oktober 2024 inklusive Innenbesichtigung, Aufmaß und Fotodokumentation.
  • Vollständige Innen- und Außenbesichtigung erfolgt; bautechnische Details und Schäden sind umfassend dokumentiert.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
14 K 15-23
Amtsgericht
Bad Segeberg
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
27.10.2026 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
1970

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
316.000 €
Wohnfläche
118 m²
Nutzfläche
38 m²
Grundstücksfläche
1.265 m²
Bodenrichtwert
130 €/m²
Gesamtbodenwert
164.450 €1.265 m² × 130 €/m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Scharler Weg
Hausnummer
8
PLZ
24626
Ort
Groß Kummerfeld
Stadtteil
Groß Kummerfeld
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.678 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.390 bis 2.190 Euro, Median 1.885 Euro. 22 Vergleichsfälle zwischen 169 und 3.301 Euro pro Quadratmeter, 10 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 118 m² Wohnfläche · Baujahr 1970 · Zustand durchschnittlich

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.885 €/m²Median · 22 Fälle

Spanne
1.390 – 2.190 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+42 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Bundesland
Grundlage
22 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1970Gruppe 1961
Zustand
hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 118 m²Gruppe 133 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,25 – 10,18 €/m² im Monat, typisch 9,16 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 22 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 14,0 km entfernt — 1.757 €/m², Baujahr 1970, sanierungsbedürftig, 124 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Klein Kampen, DammflethEinfamilienhaus—201 m²abrissreif34.000 €169 €21.10.202650,0 km
Bahnhofstraße, WohldeEinfamilienhaus1910173 m²sanierungsbedürftig150.000 €867 €28.10.2026unbekannt
Brückenblick, HochdonnEinfamilienhaus1981104 m²stark sanierungsbedürftig113.000 €1.082 €23.10.2026unbekannt
Theodor-Storm-Straße, SüdstadtEinfamilienhaus1953101 m²sanierungsbedürftig132.000 €1.307 €16.02.202719,0 km
Alte Bahnhofstraße, PetersdorfEinfamilienhaus1913100 m²sanierungsbedürftig135.000 €1.350 €18.09.2026unbekannt
Bischofsteicher Weg, ReinfeldEinfamilienhaus—180 m²sanierungsbedürftig250.000 €1.389 €09.09.2026unbekannt
Buchenweg, ItzehoeEinfamilienhaus1982144 m²sanierungsbedürftig200.000 €1.393 €07.10.202640,0 km
Grote Koppel, EllingstedtEinfamilienhaus1987117 m²durchschnittlich185.000 €1.581 €25.11.2026unbekannt
Möhlenkamp, BordesholmEinfamilienhaus1970124 m²sanierungsbedürftig218.000 €1.757 €13.10.202614,0 km
Tweitjenkoppel, SüderholmEinfamilienhaus1977135 m²durchschnittlich240.000 €1.783 €18.11.2026unbekannt
Göhler Straße, Oldenburg in HolsteinEinfamilienhaus1934121 m²sanierungsbedürftig222.000 €1.838 €25.09.2026unbekannt
Vinzier, VinzierEinfamilienhaus1954147 m²durchschnittlich284.000 €1.932 €17.11.202640,0 km
Friedhofsweg, FockbekEinfamilienhaus1962107 m²renovierungsbedürftig / einfach210.000 €1.963 €17.11.202645,0 km
Ringelnatzstraße, PriesEinfamilienhaus1920132 m²sanierungsbedürftig260.000 €1.970 €26.11.202640,0 km
Drögeneck, Groß SteinradeEinfamilienhaus1957200 m²durchschnittlich400.000 €2.000 €25.11.202640,0 km
Kalbsberg, OelixdorfEinfamilienhaus1960100 m²renovierungsbedürftig / einfach215.000 €2.150 €13.01.202735,0 km
Pünstorfer Straße, ItzehoeEinfamilienhaus1973186 m²sanierungsbedürftig410.000 €2.203 €21.10.202640,0 km
Meiereistraße, ReherEinfamilienhaus1968165 m²gepflegt380.000 €2.303 €07.10.202635,0 km
Rosenstraße, KiebitzreiheEinfamilienhaus196186 m²sanierungsbedürftig210.000 €2.453 €20.01.202745,0 km
Dorf, PriesEinfamilienhaus2014164 m²durchschnittlich410.000 €2.500 €10.12.202640,0 km
Ernst-Barlach-Straße, ElmshornEinfamilienhaus1974190 m²renovierungsbedürftig / einfach475.000 €2.500 €27.11.202645,0 km
Tinsdaler Weg, SchulauEinfamilienhaus1947124 m²durchschnittlich410.000 €3.301 €23.11.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 29, 30, 46
Bodenrichtwert
130 €/m²
aus dem Gutachten
Grundstücksfläche
1.265 m²
Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert
164.450 €
1.265 m² × 130 €/m²
Verkehrswert
316.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
1,92
250 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
151.550 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 29, 30, 46 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert164.450 €
Gebäudeanteil151.550 €
Verkehrswert316.000 €
Zone
Wohnbaufläche Ein- und Zweifamilienhäuser
Rechenweg
Grundstücksfläche
1.265 m²
Gesamtbodenwert
1.265 m² × 130 €/m²
Verkehrswert je m² Boden
250 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
250 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
316.000 € − 164.450 € = 151.550 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Segeberg, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 29.08.2026, 13:56

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