TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Großostheim, Bayern

Das zu versteigernde Anwesen Schafweide 4 im Gewerbegebiet Ringheim der Marktgemeinde Großostheim umfasst ein 1.657 m² großes, ebenes Areal. Auf dem Grundstück befinden sich zwei im Jahr 2007 massiv errichtete Baukörper: eine zweigeschossige Lagerhalle mit ca. 180 m² Hallen-/Werkstattfläche im Erdgeschoss und ca. 172 m² Büro- bzw. Sozialfläche im Obergeschoss sowie ein separates Betriebsinhaberwohnhaus mit ca. 180 m² Wohnfläche über Erd-, Ober- und ausgebautem Dachgeschoss. Die mikroräumliche Lage wird gutachterlich als mittlere Gewerbelage eingestuft, mit fußläufigem Busanschluss und schneller Erreichbarkeit der B 26 sowie der Autobahn A 3. Der bauliche Zustand beider Gebäude wird im Gutachten im Wesentlichen als durchschnittlich mit Renovierungsbedarf beurteilt. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2021, unterstützt durch Fußbodenheizungen und Kaminöfen. Allerdings sind deutliche Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstände erkennbar: An beiden Baukörpern ist die Fassadendämmung unvollständig verputzt oder beschädigt. Im Betriebsinhaberwohnhaus weist die Geschosstreppe unregelmäßige Steigungsverhältnisse auf. Für bautechnische Beanstandungen und anstehende Umbaumaßnahmen wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Abschlag von 50.000 € berücksichtigt. Rechtlich und baurechtlich bestehen schwerwiegende Besonderheiten: Im Obergeschoss der Lagerhalle wurden ungenehmigt zwei Wohnungen eingebaut, woraufhin das Landratsamt Aschaffenburg am 13.10.2017 eine formelle Nutzungsuntersagung erließ. Die Außentreppe erfüllt keine baurechtlichen Rettungsweganforderungen, Zudem bestehen erhebliche Brandschutzdefizite wegen offener Leitungsführungen aus der Lagerhalle. Das Obergeschoss muss daher wieder in die genehmigte Büro-/Sozialnutzung zurückgeführt werden. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan ein Gewerbegebiet fest, weshalb das separate Wohnhaus ausschließlich durch Betriebsinhaber oder Betriebsleiter genutzt werden darf; eine reine Fremdvermietung als Wohnraum ist unzulässig. Das Objekt eignet sich aufgrund der spezifischen bauplanungsrechtlichen Bindung und der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen vor allem für gewerblich orientierte Selbstnutzer oder spezialisierte Bestandsentwickler. Interessenten sollten die Kosten für die Wiederherstellung des baurechtskonformen Zustands im Obergeschoss der Halle vor Gebotsabgabe genau kalkulieren.