KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1900 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit Anbau und Garage auf einem 292 m² großen Grundstück in Gummersbach-Dümmlinghausen. Das im Ursprung ca. 1900 errichtete Gebäude verfügt über rund 102 m² Wohnfläche, ist jedoch derzeit unbewohnbar und vollständig kernsanierungsbedürftig. Es ist keine Heizungsanlage vorhanden und im Dachgeschoss muss eine Decke durch Stützen abgefangen werden. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 57.000,00 € im Rahmen einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Eine vollständige Innenbesichtigung durch den Sachverständigen fand statt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 55 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an handwerklich erfahrene Eigennutzer oder Bauträger, die über die erforderliche Liquidität und Baukompetenz für eine umfassende Kernsanierung verfügen. Der sehr günstige Verkehrswert von 57.000,00 € spiegelt den desolaten Zustand und das Fehlen moderner Gebäudetechnik realistisch wider. Investoren sollten vor Gebotsabgabe ein detailliertes Sanierungsbudget für Heizung, Statik, Sanitär und Dämmung aufstellen sowie die grundbuchlichen Wegerechte für das Hinterliegergrundstück genau prüfen.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Aggertalstraße 16 befindet sich in Ortsrandlage des Stadtteils Dümmlinghausen in Gummersbach. Das Grundstück Flurstück 1690 umfasst eine Fläche von 292 m² und ist mit einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus nebst Anbau und einer massiven Einzelgarage bebaut. Das ursprüngliche Gebäude stammt aus dem Jahr 1900, erweitert um einen Flachdachanbau 1957 sowie einen Stallausbau 1959. Bei einer Wohnfläche von rund 102 m² ist das Haus aktuell leerstehend und in seinem gegenwärtigen Zustand nicht bewohnbar. Der bauliche Zustand erfordert eine vollständige Kernsanierung. Wesentliche Modernisierungen wurden in den vergangenen Jahrzehnten unterlassen; insbesondere ist keine Heizungsanlage installiert und die Warmwasserbereitung funktionierte nur punktuell über Boiler. Zudem bestehen Feuchtigkeitsschäden im Bruchsteinkeller sowie eine akute Absenkung der Dachgeschossdecke im hinteren Bereich, die derzeit durch provisorische Stützen abgefangen wird. Die Garage weist zu schmale Abmessungen auf, sodass sie für heutige PKW ungeeignet ist und nur als Abstellplatz für Zweiräder dienen kann. Im Gutachten wurde für die erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ein pauschaler Wertabzug von 255.000,00 € angesetzt. In rechtlicher Hinsicht bestehen im Grundbuch Abteilung II ein Wegerecht sowie ein Leitungsrecht zugunsten des östlich benachbarten Flurstücks 1691 (Aggertalstraße 16a), welche durch korrespondierende Baulasten (Baulastenblatt 46, Zuwege- und Leitungsbaulast mit 3 m Schutzstreifen) abgesichert sind. Als Ausgleich steht dem Bewertungsobjekt ein grundbuchlich gesichertes PKW-Abstellplatzrecht auf diesem Nachbargrundstück zu. Altlastenverdachtsmomente und Denkmalschutzvorgaben liegen nicht vor; die Erschließung ist beitragsfrei. Zusammenfassend bietet die Liegenschaft aufgrund des extrem niedrigen gerichtlich festgesetzten Verkehrswerts von 57.000,00 € eine günstige Einstiegsmöglichkeit, die jedoch zwingend mit erheblichen Sanierungsinvestitionen und statischer Bauüberwachung verknüpft ist. Interessenten sollten die Kosten für Haustechnik und Deckenertüchtigung konservativ kalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Garage in der Aggertalstr. 16, Gummersbach. Das Objekt ist leerstehend und im derzeitigen Zustand nicht bewohnbar. Das Objekt aus dem fiktiven Baujahr 1913 ist eingeschossig, unterkellert und hat ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss nebst einen Anbau. Die Wohnfläche beträgt rund 102 m². Wesentliche Modernisierungen haben nicht stattgefunden. So verfügt das Haus über keine Heizung. Die Warmwasserversorgung erfolgt teilweise über Boiler. Es besteht erheblicher Unterhaltungsstau. Eine Kernsanierung ist erforderlich.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage mit vollständigem Gutachten, Deckseite und amtlicher Bekanntmachung. Sämtliche Daten beruhen auf einer fundierten Innen- und Außenbesichtigung.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter am 20.03.2026 durchgeführt; baulicher Zustand detailliert festgehalten.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0068 K 0034/2025
Amtsgericht: Gummersbach
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 57.000 €
Wohnfläche: 102 m²
Grundstücksfläche: 292 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 292 m²
Bodenrichtwert: 120 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 35.040 €292 m² × 120 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Aggertalstraße
Hausnummer: 16
PLZ: 51645
Ort: Gummersbach
Stadtteil: Dümmlinghausen

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 102 m² Wohnfläche · Baujahr 1900 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.871 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	1.715 – 2.456 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-70 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.871 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 1.715 – 2.456 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -70 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1969).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1969
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 102 m²Gruppe 160 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,27 – 7,28 €/m² im Monat, typisch 7,03 €/m² · angesetzt in 16 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 11 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt — 1.818 €/m², Baujahr 1954, sanierungsbedürftig, 176 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Burghof, Hohkeppel	Einfamilienhaus	1900	160 m²	sanierungsbedürftig	127.000 €	794 €	25.11.2026	20,0 km
Im Kellerfeld, Wahlscheid	Garage, Reihenhaus	1969	112 m²	unbewertet	137.000 €	1.223 €	11.01.2027	9,0 km
Eckenhagener Straße, Derschlag	Zweifamilienhaus, mit seperatem Garagengebäude	2015	367 m²	gepflegt	625.000 €	1.703 €	21.01.2027	2,5 km
Wolfsiepen, Wipperfürth	Einfamilienhaus	—	190 m²	unbewertet	328.000 €	1.726 €	29.04.2026	unbekannt
Stentenbergstraße, Bergneustadt	Einfamilienhaus	1954	176 m²	sanierungsbedürftig	320.000 €	1.818 €	01.10.2026	2,0 km
Im Siebenborn, Wipperfürth	Doppelhaushälfte	1997	178 m²	sanierungsbedürftig	333.000 €	1.871 €	13.01.2027	19,0 km
Siegener Straße, Hülstert	land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, Garage, Einfamilienhaus, Scheune, Stallanbau	1892	93 m²	renovierungsbedürftig / einfach	177.000 €	1.903 €	20.01.2027	16,0 km
Eibachstraße, Lindlar	Einfamilienhaus	—	118 m²	unbewertet	265.000 €	2.246 €	27.05.2026	unbekannt
Lüdenbacher Weg, Loope	Doppelhaushälfte	2001	111 m²	durchschnittlich	296.000 €	2.667 €	17.12.2026	19,0 km
Unterbüchel, Loope	unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus	—	102 m²	durchschnittlich	281.700 €	2.762 €	22.10.2026	18,0 km
Zum Kalkofen, Hartegasse	Einfamilienhaus	2021	176 m²	gepflegt	505.000 €	2.862 €	26.08.2026	15,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 120 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 292 m²
Anteiliger Bodenwert: 35.040 €
Verkehrswert: 57.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,63
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 21.960 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert35.040 €

Gebäude / Wohnung21.960 €

Verkehrswert57.000 €

Zone: 1230325

Rechenweg

Flächenanteil: 292 m² Gesamtgrundstück = 292 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 292 m² × 120 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 195 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 195 €/m² / 120 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 57.000 € − 35.040 € = 21.960 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberbergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart