ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hausen, Bayern

Das Objekt ist ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit vermutlich großteils ausgebautem Dachgeschoss und integrierter Doppelgarage in Hausen (Hauptstraße 6, Landkreis Forchheim). Es steht auf dem Flurstück 77 mit 335 m² Fläche im alten Ortskern an der Kreisstraße FO 25. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachter rd. 223 m², hinzu kommen rd. 44 m² Garage und rd. 30 m² Keller. Der Gutachter beurteilt die Makrolage als gut bis sehr gut, die Wohnlage vor Ort als durchschnittlich; Forchheim liegt rund 5 km, Erlangen rund 13 km entfernt. Zeitweise ist Verkehrslärm möglich (rd. 4.844 KFZ täglich), der Parkdruck ist hoch. Das Gebäude wurde vermutlich um 1920 errichtet, 1957 um einen Laden ergänzt und 1999 zum reinen Wohnhaus umgebaut. Eine umfängliche Modernisierung (Fenster, Dach) erfolgte ca. 1999 bis 2000. Außen wirkt es nicht gänzlich ungepflegt; festgestellt wurden leichte Putzmängel im Sockelbereich und ungepflegte Außenanlagen. Der Innenzustand ist unbekannt, da der Eigentümer den Besichtigungstermin kurzfristig absagte und das Gutachten nur auf äußerem Anschein, Bauakten und Plänen beruht. Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage (rd. 11 kWp, geschätzt 2023), die als Zubehör mit 13.000 € bewertet ist. Ein Energieausweis lag nicht vor. Im Grundbuch stehen ein Insolvenzvermerk und der Versteigerungsvermerk (Abteilung II); Abteilung III wurde nicht eingesehen, eventuell bestehende Grundpfandrechte sind daher nicht belegt. Das Dachgeschoss wurde ohne bauordnungsrechtliche Erlaubnis ausgebaut, gilt aber als grundsätzlich genehmigungsfähig. Zudem ist die zweite Rate eines Verbesserungsbeitrags für die Entwässerung offen. Das Objekt wird vermutlich vom Eigentümer selbst genutzt; Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Der amtliche Verkehrswert beträgt 458.000 € einschließlich 13.000 € Zubehör; das Gutachten kommt auf 445.000 € ohne PV-Anlage. Er ergibt sich aus dem Sachwert von 480.000 € abzüglich eines Marktanpassungsabschlags von 35.000 €; der Ertragswert von 444.000 € stützt dies. Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern der unbekannte Innenzustand, der ungenehmigte Dachausbau, offene Grundbuchlasten und die Räumungsfrage eingepreist werden. Vor einem Gebot sollten Grundbuchauszug, Bauakte und Zugangsmöglichkeiten geprüft werden.