ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Heinsberg, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Anbauten und Doppelgarage in der Römerstraße 2, 52525 Heinsberg (Ortsteil Straeten, Gemarkung Waldenrath, Flur 7, Flurstück 74). Das Grundstück ist 809 m² groß, trapezförmig und leicht unregelmäßig geschnitten. Das Gutachten beschreibt eine mittlere, ländliche Wohnlage im Dorfgebiet an der Feld- und Weidenflur; die Autobahnanbindung (A 46, B 56 n) wird als gut bezeichnet, die Infrastruktur als durchschnittlich. Die Wohnfläche beträgt rund 224,9 m², die Bruttogrundfläche des Wohnhauses 518 m². Der Verkehrswert wurde auf 280.000 € festgesetzt (Sachwertverfahren, Stichtag 28.11.2024). Der Versteigerungstermin ist am 01.03.2027 um 11:00 Uhr im Amtsgericht Heinsberg. Das Ursprungsgebäude stammt von 1966, 1979 folgten Anbauten. In den Jahren 2020/2021 wurden unter anderem Dach, Teile der Fenster, Bäder, Fußbodenaufbauten mit Fußbodenheizung und Elektroinstallationen erneuert, 2023 die Heizung. Trotzdem nennt das Gutachten weiterhin Restfertigstellungsbedarf sowie erhebliche Mängel und Schäden: starke Schimmelbildung und Feuchtigkeit im Keller, Wasseranfall im Heizungsraum, einen zu entsorgenden Heizöltank, offene Fenster- und Rollladenkästen und einen unfertigen Büroraum. Die Garage ist laut Gutachter baukonstruktiv und statisch mangelhaft und wird als abgängig eingestuft. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Baurechtlich weichen Dachaufstockung und erdgeschossiger Umbau des Anbaus von den Genehmigungsunterlagen ab (Nachgenehmigungsbedarf, Genehmigungsfähigkeit unterstellt). Umbau und Erweiterung der Garage sind formell und materiell illegal; es droht eine Nutzungsuntersagung oder ein Rückbau. Abteilung II enthält nur den Versteigerungsvermerk; Rechte, die bestehen bleiben, nennt das Gutachten nicht. Das Objekt steht leer. Der Zugang wurde bei der zweiten Ortsbesichtigung mit dem Eigentümer ermöglicht; der Keller war nur eingeschränkt einsehbar. Bei der ersten Ortsbesichtigung war kein Zugang möglich. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gelten nach einem früheren Zuschlagsversagungstermin nicht mehr. Der Verkehrswert ergibt sich aus einem marktangepassten Sachwert von 384.100 € abzüglich besonderer objektspezifischer Merkmale von 104.000 € (Baumängel 90.000 €, fehlendes Baurecht 12.000 €, Freilegung der Garage 5.500 €, zuzüglich 3.500 € für das Hinterland). Der Gutachter schätzt das Verwertungsrisiko als erhöht ein. Das Objekt kann sich eher für Bieter mit Sanierungs- und Bauerfahrung eignen, sofern sie die Kosten für Mängelbeseitigung, Legalisierung und Garagenrückbau, die tatsächlich über den angesetzten Abschlägen liegen können, einplanen und die Grundlagen vor dem Termin prüfen. Der Zustand ist nur bedingt belegt; das Gutachten ist kein Bauschadensgutachten.