ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Herford, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Diebrocker Straße 604 im Ortsteil Eickum der Hansestadt Herford. Es handelt sich um ein 4.577 m² großes Reihengrundstück im Außenbereich gemäß § 35 BauGB, rund 10 km vom Stadtzentrum Herfords entfernt. Der bebaute Gebäudekomplex gliedert sich in ein voll unterkellertes Ursprungs-Einfamilienhaus aus dem Jahr 1913, einen geringfügig unterkellerten Wohnhausanbau sowie einen nördlichen Bauteil mit Gewerberäumen und einfachem Appartement. Die Umbauten und Erweiterungen erfolgten sukzessive bis 1991. Das Raumprogramm umfasst vier Wohneinheiten mit zusammen 390 m² Wohnfläche, Gewerbe- und Lagerflächen von 154 m² Nutzfläche sowie neun genehmigte Garagen. Der bauliche Zustand konnte durch den Sachverständigen nur von außen beurteilt werden, da der Eigentümer den Zutritt nicht ermöglichte. Äußerlich zeigt sich ein suboptimaler Unterhaltungszustand mit Putz- und Rissschäden an den Fassaden, Schäden am Sockelputz sowie renovierungsbedürftigen Holzfenstern. Leitungsnetze, Heizungsanlagen sowie Ausstattungsstandards konnten nicht überprüft werden. Vor diesem Hintergrund brachte der Gutachter einen pauschalen Sicherheitsabschlag für Reparaturstau und fehlenden Innenzugang in Höhe von 10 % des Gebäudewertes (10.998,00 €) in Ansatz. Besondere rechtliche und bauliche Risiken ergeben sich aus nicht genehmigten Baukörpern: Für die auf der Nordgrenze zum Flurstück 547 stehende Lagerhalle fehlt sowohl eine Baugenehmigung als auch eine nachbarliche Baulast. Zudem weist eine Doppelgarage an der Nordostgrenze einen unzulässigen Überbau auf das Fremdflurstück 77 auf; beide Bauteile wurden im Gutachten ertraglich mit 0,00 € angesetzt. Im Grundbuch sind neben Leitungsrechten auch eine Reallast sowie Erwerbsvormerkungen in Abteilung II verzeichnet, die im Rahmen der Versteigerungsbedingungen gesondert bewertet werden müssen. Zusammenfassend bietet die Liegenschaft aufgrund des hohen Flächenangebots und des soliden Bodenwertanteils von 191.000,00 € erhebliche Entwicklungschancen. Kaufinteressenten müssen jedoch ausreichende Liquiditätsreserven für eine Sanierung sowie das Risiko baurechtlicher Rückbauanordnungen der nicht genehmigten Nebengebäude berücksichtigen.