KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1978 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Wintergarten und integrierter Pkw-Garage in 37235 Hessisch Lichtenau (Ortsteil Küchen). Das im Jahr 1978 massiv errichtete Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von rund 241 m² (aufgeteilt auf Unter-, Erd- und ausgebautes Dachgeschoss) sowie ein 1.055 m² großes Hanggrundstück in ruhiger Ortsrandlage. Die Bausubstanz präsentiert sich in solider Rohbauqualität, weist jedoch einen leicht verschlissenen Ausstattungsstandard und energetischen Modernisierungsbedarf auf (unter anderem Beheizung via Infrarotpaneele und Kaminofen). Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 19.02.2026 auf 283.000 € festgesetzt. Eine vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen hat stattgefunden.

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für handwerklich versierte Eigennutzer oder Familien mit großem Platzbedarf, die eine ruhige, naturnahe Wohnlage mit schneller Autobahnanbindung schätzen. Potenzielle Erwerber sollten neben dem Ersteigerungsgebot ein angemessenes Budget für energetische Sanierungsmaßnahmen (insbesondere Heizungsumstellung) und optische Auffrischungen einplanen. Bei einem marktgerechten Zuschlagspreis unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts bietet die Immobilie eine solide Substanz mit attraktivem Wertsteigerungspotenzial nach Modernisierung.

Chancen

6

Attraktive Ausstattungsmerkmale mit Kaminofen im Wohnbereich, großem Wintergarten (ca. 34 m²) und integrierter Pkw-Garage.
Großes Eigentumsgrundstück mit 1.055 m² Fläche und günstiger Süd-Ausrichtung des Gartenteils.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Am Töpfer 24 befindet sich am nordöstlichen Ortsrand des rund 200 Einwohner zählenden Ortsteils Küchen der Stadt Hessisch Lichtenau im Werra-Meißner-Kreis. Das 1.055 m² große Hanggrundstück liegt in einer sehr schwach frequentierten Anliegerstraße und grenzt an Wald- und Wiesenflächen. Über die nahe gelegene Anschlussstelle der Bundesautobahn 44 sowie die Bundesstraße 7 besteht eine zügige Anbindung an Kassel (ca. 25 km) und Eschwege (ca. 20 km). Die BAB 44 wird im Bereich der Ortschaft durch einen Tunnel geführt, wodurch Beeinträchtigungen durch Lärm und Emissionen stark reduziert sind. Das 1978 in massiver Bauweise errichtete Gebäude ist voll unterkellert und verfügt über Erd- und ausgebautes Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 241 m² sowie ca. 45 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Raumaufteilung umfasst Wohn- und Schlafräume im Untergeschoss (ca. 58 m²), eine geräumige Wohnebene im Erdgeschoss (ca. 110 m²) samt ca. 34 m² großem Wintergarten über dem Garagenanbau sowie einen Einliegerbereich im Dachgeschoss (ca. 73 m²). Die Beheizung erfolgt aktuell über elektrisch betriebene Infrarot-Heizpaneele sowie einen Kaminofen im Wohnzimmer des Erdgeschosses; die Warmwasserbereitung läuft dezentral über Durchlauferhitzer. Der Ausbau- und Unterhaltungszustand ist als solide, aber in Teilen verschlissen einzustufen; insbesondere das Gewerk Heizung und die Sanitärausstattung bedürfen einer zeitgemäßen Erneuerung. In Abteilung II des Grundbuchs sind eine Grunddienstbarkeit (Abwasserleitungsrecht für das Nachbargrundstück Flurstück 42/9) sowie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Tunnelrecht für die Bundesrepublik Deutschland) verzeichnet. Das Grundstück ist voll erschlossen und beitragsfrei. Zum Wertermittlungsstichtag am 19.02.2026 wurde der Verkehrswert vorrangig aus dem Sachwertverfahren mit 283.000 € abgeleitet; das stützend gerechnete Ertragswertverfahren führte zu einem nahezu deckungsgleichen Ergebnis von 281.000 €. Für Kaufinteressenten stellt die Immobilie eine interessante Gelegenheit dar, großzügigen Wohnraum in ländlich-idyllischer Lage zu erwerben. Da das Haus vom Eigentümer bewohnt wurde und im Rahmen des Gutachtens vollständig von innen besichtigt werden konnte, ist die Risikolage bezüglich verdeckter Mängel im Vergleich zu reinen Außenbewertungen deutlich reduziert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges und detailliertes Verkehrswertgutachten aus März 2026 (Stichtag 19.02.2026) mit vollumfänglicher Innen- und Außenbesichtigung sowie Fotodokumentation.
Sehr gut; der Sachverständige konnte das gesamte Wohnhaus von innen und außen im Beisein des Eigentümers besichtigen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0041/2025
Amtsgericht: Eschwege
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Commerzbank AG (Bank)Tel. 069/935328551Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 04.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1978

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 283.000 €
Wohnfläche: 241 m²
Nutzfläche: 45 m²
Grundstücksfläche: 1.055 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.055 m²
Bodenrichtwert: 23 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 24.265 €1.055 m² × 23 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am Töpfer
Hausnummer: 24
PLZ: 37235
Ort: Hessisch Lichtenau
Stadtteil: Küchen

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.174 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 241 m² Wohnfläche · Baujahr 1978 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	655 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+79 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

655 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +79 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1978Gruppe 1959
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 241 m²Gruppe 138 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,38 – 6,80 €/m² im Monat, typisch 5,63 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 5,0 km entfernt — 987 €/m², Baujahr 1959, renovierungsbedürftig / einfach, 79 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Pfarrsteg, Quentel	Einfamilienhaus	—	157 m²	unbewertet	20.000 €	127 €	03.07.2026	unbekannt
Wildengraben, Nesselröden	Einfamilienhaus, Scheune	1900	149 m²	stark sanierungsbedürftig	25.000 €	168 €	21.08.2026	25,0 km
Schwalbenthaler Straße, Vockerode	Einfamilienhaus	1781	126 m²	stark sanierungsbedürftig	40.200 €	319 €	11.11.2026	7,0 km
Heidelbergstraße, Altefeld	Zweifamilienhaus, Garage	1915	298 m²	sanierungsbedürftig	124.000 €	416 €	26.08.2026	25,0 km
Balzerbornweg, Allendorf	Zweifamilienhaus	1965	176 m²	sanierungsbedürftig	87.600 €	498 €	21.10.2026	14,0 km
Sälzerstraße, Hessisch Lichtenau	Doppelhaushälfte, Garage	1925	112 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	813 €	13.11.2026	7,0 km
Kasseler Straße, Waldkappel	Einfamilienhaus, mit Doppelgarage	1959	79 m²	renovierungsbedürftig / einfach	78.000 €	987 €	23.10.2026	5,0 km
Am Gänsebusch, Oberrieden	Einfamilienhaus, Garage, Kfz-Stellplatz	1989	110 m²	durchschnittlich	235.000 €	2.136 €	04.11.2026	16,0 km
Büchnerstraße, Hessisch Lichtenau	Einfamilienhaus, mit Carport	2009	108 m²	gepflegt	342.000 €	3.167 €	20.11.2026	9,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11-12

Bodenrichtwert: 23 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.055 m²
Anteiliger Bodenwert: 24.265 €
Verkehrswert: 283.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 11,66
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 258.735 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11-12 · Stichtag 01.01.2022

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert24.265 €

Gebäude / Wohnung258.735 €

Verkehrswert283.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.055 m² Gesamtgrundstück = 1.055 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.055 m² × 23 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 268 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 268 €/m² / 23 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 283.000 € − 24.265 € = 258.735 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Werra-Meißner-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart