ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hornburg, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein historisches Fachwerkensemble in geschlossener Bauweise in Hornburg (Gemeinde Schladen-Werla), bestehend aus einem dreigeschossigen Vorderhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem eingeschossigen Hinterhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, verbunden über einen Flachdachtrakt. Das 114 m² große Grundstück ist bis auf einen winzigen Lichthof komplett überbaut, sodass weder Gartenflächen noch private Pkw-Stellplätze existieren. Die Wohnfläche von insgesamt rund 272 m² unterteilt sich in eine Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss des Vorderhauses (ca. 47 m²), eine großzügige Sechszimmereinheit über die oberen Etagen des Vorderhauses (ca. 170 m²) sowie eine Wohneinheit im Hinterhaus (ca. 55 m²). Die Mikrolage im historischen Ortskern ist geprägt von Wohnnutzung und mäßigem Verkehr. Der bauliche Zustand der über 200 Jahre alten Substanz ist stark sanierungsbedürftig und weist einen signifikanten Instandhaltungsstau auf. Letzte Teilmodernisierungen fanden 1993 am Dach des Vorderhauses sowie an Teilen der Fenster und Bäder statt. Während das Erdgeschoss des Vorderhauses ungünstig geschnittene Durchgangsräume einer ehemaligen Gewerbeeinheit aufweist, befindet sich das Hinterhaus in einem verwahrlosten, durch Müll und Schwarzschimmel unbewohnbaren Zustand. Zudem zeigt der Heizungsraum aufsteigende Feuchtigkeit, die Gasheizung ist rund 30 Jahre alt und am Fachwerk bestehen Abplatzungen und unsachgemäß verschlossene Risse. Der Gutachter beziffert die notwendigen Instandsetzungskosten zur Wiederherstellung eines bewohnbaren Zustands auf pauschal 120.000 € (ca. 440 €/m² Wohnfläche). Rechtlich steht das Objekt als Gruppe baulicher Anlagen unter Denkmalschutz (Ensembleschutz) und unterliegt einer örtlichen Gestaltungssatzung, was künftige Umbauten und Fassadenarbeiten verteuert. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Sanierungsvermerk eingetragen; die Sanierungssatzung wurde um 10 Jahre verlängert, wodurch nach Abschluss künftig Sanierungsausgleichsbeiträge anfallen können. Das Grundstück liegt zudem in der Wasserschutzzone III A. Das Gutachten nennt im Text das frühere Aktenzeichen 23 K 5/22, während das Verfahren aktuell unter 23 K 30/24 geführt wird. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 60.000 € (abgeleitet aus dem Ertragswertverfahren mit 221 €/m² Wohnfläche) bietet die Immobilie ein überschaubares Einstiegsniveau. Eine wirtschaftliche Verwertung setzt jedoch die Bewältigung des massiven Sanierungsaufwands und die Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden voraus. Eine reine Kapitalanlage ohne eigene Sanierungskompetenz erscheint angesichts der Investitionshöhe und der eingeschränkten Marktgängigkeit nicht empfehlenswert.