ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kelheim, Bayern

Das Objekt ist ein 1968 errichtetes Einfamilienhaus mit Einzelgarage am Hohenpfahlweg 19 in 93309 Kelheim (Flurstück 985, Grundstück 719 m², Gutachten S. 2). Es liegt rund 900 m südlich des Stadtzentrums in einer vom Gutachter als „mittel“ bewerteten Wohnlage. Die Lärmbelastung durch die Regensburger Straße beträgt etwa 55–59 dB(A), wofür der Bodenrichtwert um 2 % gemindert wurde (S. 21, S. 40). Das Hochwasserrisiko HQ100 besteht nicht. Die Wohnfläche beträgt rund 151,34 m² auf Erd- und Dachgeschoss (S. 35). Nach Gutachten ist das Haus nicht vermietet. Der Gutachter beschreibt einen dem Alter entsprechend durchschnittlichen Bau- und Unterhaltungszustand (S. 30). Festgestellt wurde ein Feuchtigkeitsschaden mit Schimmelflecken in der Garage, für den ein Wertabschlag von 8.000 € angesetzt ist. Dieser ist ausdrücklich keine Kostenschätzung (S. 30 f.). Im Jahr 2005 wurden Heizung, Leitungen, Fenster und Bäder erneuert, 2015 erfolgte ein Ausbau über der Garage (S. 27). Das Haus hat eine Gas-Zentralheizung und teilweise Fußbodenheizung, Kunststofffenster mit Zweifachverglasung und einen Balkon. Ein Energieausweis lag nicht vor, die Wärmedämmung wurde nicht untersucht. Die Restnutzungsdauer ist mit 31 Jahren bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer angesetzt (S. 32 ff.). Im Dachgeschoss fehlt in einem Bad aktuell die Dusche (S. 29). In Abteilung II sind ein Gasleitungsrecht und ein Grenzbebauungsrecht eingetragen, die der Gutachter als nicht wertbeeinflussend beurteilt (S. 23 f.). Abteilung III wurde nicht bewertet. Ob Rechte bestehen bleiben, wird erst im Termin bekannt gegeben. Ein Baugenehmigungsbescheid lag nicht vor, die Legalität wird unterstellt (S. 25). Altlasten sind laut Auskunft nicht bekannt, das Grundstück wurde aber nicht untersucht (S. 26). Der Verkehrswert beträgt 477.000 € (Sachwertverfahren, Stichtag 05.05.2026). Bei 151,34 m² ergibt sich ein vom Gutachter genannter Vergleichsfaktor von 3.152 €/m², gegenüber 2.888 €/m² laut Marktbericht (S. 45). Der Sachwertfaktor von 1,25 beruht auf einer Schätzung. Der Termin ist am 21.01.2027 am Amtsgericht Regensburg. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer eignen, sofern der Feuchtigkeitsschaden geklärt wird und die rechtliche Situation (Baugenehmigung, Abteilung III) im Termin keine Überraschungen bringt. Für Kapitalanleger fehlen Mietdaten.