KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1878 · bewohnt

Versteigert wird ein Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus mit Anbau, Baujahr ca. 1878) in Kirchberg, Auerbacher Straße 50, auf 150 m² Grundstück mit rd. 176 m² Wohn-/Nutzfläche. Der Verkehrswert ist mit rd. 19.900 € festgesetzt (Stichtag 04.03.2026), der Termin ist am 03.02.2027 beim Amtsgericht Zwickau. Der Zustand ist mangelhaft mit erheblichem Unterhaltungs- und Modernisierungsbedarf, die Wertminderung dafür beträgt 158.000 €. Das Objekt war zur Gutachtenerstellung eigengenutzt. Es liegt nur ein Exposé vor, Angaben zu Rechten und Lasten fehlen.

Biet-Score

Vorsicht · 54 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungserfahrung und ausreichender Kapitalreserve in Frage, sofern die Instandsetzungskosten belastbar eingeschätzt werden können. Dem niedrigen Verkehrswert von rd. 19.900 € steht ein mangelhafter Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau und einer ausgewiesenen Wertminderung von 158.000 € gegenüber. Schwer wiegen zudem die unklare Rechtelage (Grundbuch nicht vorliegend), der Altbergbau-Hinweis und die Eigennutzung durch den Schuldner. Vor einem Gebot sollten das vollständige Gutachten und das Grundbuch bei Gericht eingesehen werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Objekt in Kirchberg, Auerbacher Straße 50 (Amtsgericht Zwickau, Az. 3 K 101/25), ist ein 2-geschossiges Einfamilienhaus als zweiseitig angebautes Reihenmittelhaus mit Anbau auf einem Grundstück von 150 m² (Flurstück 139, Gemarkung Kirchberg, Blatt 187). Das Gebäude ist massiv gebaut, laut Baubehörde um 1878 errichtet und teilweise unterkellert; das Dachgeschoss ist ausgebaut. Die Wohn-/Nutzfläche beträgt rd. 176 m². Lage: gewachsenes Wohngebiet in mittlerer Wohnlage, überwiegend Ein- und Zweifamilienhausbebauung (Exposé S. 2). Das Grundstück ist baureifes Land, ortsüblich erschlossen und beitragsfrei. Der Zustand wird als geringfügig modernisiert mit erheblichem Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf beschrieben; die Bekanntmachung nennt den baulichen Zustand mangelhaft mit erheblichem Unterhaltungsstau. Baumängel und Bauschäden sind vorhanden, werden im vorliegenden Exposé aber nicht einzeln aufgeführt. Die Fotos zeigen einen stark genutzten, teils verfallenen Innenbereich (Keller, Spitzboden, Räume im EG). Auf dem Dach des Anbaus befindet sich eine Photovoltaikanlage, die der Gutachter mit 4.200 € Werterhöhung ansetzt. Das Objekt war zur Gutachtenerstellung eigengenutzt. Der lastenfreie Verkehrswert beträgt rd. 19.900 € (Stichtag 04.03.2026). Der Gutachter weist Bodenwert rd. 5.330 €, Sachwert rd. 20.700 € und Ertragswert rd. 16.600 € aus. Eine Wertminderung wegen Modernisierungserfordernissen von 158.000 € führt zu besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen von rd. -153.800 €. Besonderheit laut Exposé: Altbergbau; Denkmalschutz, Altlasten, Baulasten und Überbauten werden verneint. Zu Grundbuchlasten und bestehen bleibenden Rechten liegen keine Angaben vor. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts (unbar). Das Verfahren wird von der Sparkasse Zwickau betrieben; Termin ist der 03.02.2027, 10:00 Uhr. Investitionsfazit: Der niedrige Verkehrswert steht einem sehr hohen Modernisierungsbedarf gegenüber. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserven eignen, sofern die Instandsetzungskosten durch eigene Prüfung abgesichert sind. Vor einem Gebot sollten Gutachten und Grundbuch bei Gericht eingesehen werden, insbesondere zu Altbergbau, Schäden und möglichen Rechten Dritter.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

unverbindl. Angaben lt. Gutachten: bebaut mit 2-geschossigem Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus), DG ausgebaut, nur geringfügig unterkellert, Baujahr ca. 1878, Wohnfläche rd. 176 m², geringfügig modernisiert, baulicher Zustand mangelhaft, es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau und allg. Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf, z. Zt. der Gutachtenerstellung eigengenutzt

Hinweise zur Datenlage

Grundlage sind Deckseite, Terminsbestimmung und ein Exposé mit Wertermittlungsstichtag 04.03.2026. Das vollständige Gutachten fehlt, daher bestehen Lücken zu Rechten, Schäden und Energie.
Das vollständige Gutachten liegt nicht vor; das Exposé enthält Innenfotos (Hausflur, Räume, Keller, Spitzboden), was auf eine Innenbesichtigung hindeutet, ohne dass dies ausdrücklich belegt ist.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0101/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Zwickau (Sparkasse)Tel. 0375 323 4334Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 03.02.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1878

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 19.900 €
Wohnfläche: 176 m²
Grundstücksfläche: 150 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Auerbacher Straße
Hausnummer: 50
PLZ: 08107
Ort: Kirchberg

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander.

Dieses Objekt

Ohne festgesetzten Verkehrswert lässt sich kein Preis je m² berechnen. Sein Wert je m² ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.059 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	732 – 1.784 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.059 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 732 – 1.784 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1878 gegenüber typisch 1936).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1878Gruppe 1936
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,09 – 7,83 €/m² im Monat, typisch 6,01 €/m² · angesetzt in 30 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 10 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 6,0 km entfernt (Rottmannsdorf) — 1.150 €/m², Baujahr 1934, sanierungsbedürftig, 70 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hüttenleithe, Kirchberg	Einfamilienhaus	—	167 m²	unbewertet	70.100 €	420 €	29.04.2026	unbekannt
Zwickauer Straße, Wildenfels	eingeschossiges Wohnhaus, Garage	—	184 m²	unbewertet	113.000 €	614 €	02.09.2026	7,0 km
Rödlitzer Straße, Rödlitz	Doppelhaushälfte	1919	140 m²	sanierungsbedürftig	93.000 €	664 €	17.09.2026	16,0 km
Wiesenstraße, Steinpleis	Einfamilienhaus	1975	130 m²	renovierungsbedürftig / einfach	121.600 €	935 €	09.12.2026	15,0 km
Waldenburger Straße, Jerisau	Zweifamilienhaus	—	160 m²	durchschnittlich	155.000 €	969 €	07.01.2027	25,0 km
Rottmannsdorfer Hauptstraße, Rottmannsdorf	Einfamilienhaus	1934	70 m²	sanierungsbedürftig	80.500 €	1.150 €	10.09.2026	6,0 km
Maxhütte, Marienthal	Zweifamilienhaus	—	140 m²	unbewertet	197.000 €	1.407 €	19.01.2027	11,0 km
Feldweg, Werdau	Einfamilienhaus	1936	275 m²	renovierungsbedürftig / einfach	525.000 €	1.909 €	15.12.2026	17,0 km
Am Fuchsberg, Meerane	Doppelhaushälfte	1936	95 m²	sanierungsbedürftig	208.500 €	2.206 €	03.11.2026	25,0 km
Robert-Koch-Straße, Marienthal	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1937	60 m²	sanierungsbedürftig	157.000 €	2.617 €	14.01.2027	13,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Zwickau, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart