TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Korschenbroich, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung kommt im Wege der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) das Grundstück Jan-van-Werth-Straße 6 in Korschenbroich-Kleinenbroich (Flurstück 222, 500 m², Grundbuch Kleinenbroich Blatt 923A). Bebaut ist es mit einem freistehenden, unterkellerten Einfamilienhaus mit Erd- und Dachgeschoss sowie ausgebautem Spitzboden und zwei Garagen. Die Wohnfläche setzt der Gutachter theoretisch mit ca. 200 m² an (Gutachten S. 22), das Baujahr ist unbekannt und wird auf ca. 1983 geschätzt. Die Lage beschreibt das Gutachten als Anliegerstraße (reine Wohnstraße) innerhalb des bebauten Ortsbereichs mit S-Bahn-Haltepunkt im Stadtteil (Gutachten S. 14). Der Bodenrichtwert beträgt 410 €/m² (Stichtag 01.01.2026). Der Zustand wird vom Gutachter als grundlegend modernisierungsbedürftig bis teilweise kernsanierungsbedürftig beschrieben (Gutachten S. 24). Genannt werden Feuchtigkeitsschäden und Schimmel an den Kellerwänden, Feuchtigkeitsschäden an den Dachflächenfenstern und im Terrassenbereich, Setzungsrisse an Terrassen- und Garagenwand sowie eine beschädigte Kellertreppe. Die Treppe zum Spitzboden hat kein Geländer, die Freiflächen bedürfen einer Grundpflege. Die Ausstattung ist einfach bis mittel; die Ölzentralheizung stammt von 2007/2008. Als Besonderheiten sind Schwimmbad, Teich und Photovoltaikmodule vorhanden. Rechtlich und baurechtlich bestehen mehrere Punkte: Der Ausbau und die Wohnnutzung des Spitzbodens sind laut Gutachter vermutlich nicht genehmigt, eine Baugenehmigung für das Wohnhaus selbst wurde nicht gefunden. Das Haus unterschreitet zur südöstlichen Grenze den Mindestabstand von 3,00 m (Befreiung von 1983), in der Giebelwand dürfen dort keine Fenster vorhanden sein. Zugunsten des Nachbarflurstücks 253 besteht eine Abstandsflächenbaulast über 24 m². Die Grundbuchlasten der Abteilungen II und III blieben im Gutachten unberücksichtigt. Das Objekt wird vom Miteigentümer bewohnt; die Innenbesichtigung des Wohnhauses war möglich, die der Garagen nicht. Eine Räumung kann Zeit erfordern. Der Verkehrswert von 516.000 € wurde in Anlehnung an das Sachwertverfahren ermittelt (vorläufiger Sachwert 578.713 €, abzüglich 10 % für Bauschäden und 4.600 € für die Baulast). Das Objekt kann sich für Käufer mit Sanierungserfahrung und ausreichendem Budget eignen, sofern die baurechtliche Legalisierung des Spitzbodens, der Grenzabstand und der erhebliche Modernisierungsbedarf realistisch kalkuliert werden. Vor einem Gebot sollten Bauakte, Grundbuch und mögliche Räumungsfristen geprüft werden.