TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1975 errichtetes, 1½-geschossiges und freistehendes Einfamilienhaus mit Garage in 47829 Krefeld-Uerdingen, Friedensstraße 263. Das Anwesen liegt in zweiter Reihe an einer ruhigen Erschließungsstraße in unmittelbarer Nähe zum Stadtpark Uerdingen und ca. 1 km südlich des Elfrather Sees. Zum Versteigerungsumfang gehört das 764 m² große Hof- und Gebäudegrundstück (Flurstück 290) sowie jeweils ein ½ Miteigentumsanteil an zwei Wege- und Erschließungsflächen (Flurstücke 298 und 299 mit zusammen 114 m²). Die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 158 m², inklusive der hälftigen Anrechnung des nachträglich errichteten Wintergartens. Das Wohnhaus befindet sich in einem weitgehend baujahrestypischen, jedoch gepflegten und ordnungsgemäßen Erhaltungszustand. Wesentliche Bauschäden wurden bei der vollständigen Innen- und Außenbesichtigung nicht festgestellt. Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Diele, Gäste-WC, Wohn-/Esszimmer, Wintergarten und Küche mit Nebenküche; im ausgebauten Dachgeschoss befinden sich zwei Kinderzimmer, ein Elternschlafzimmer mit Terrasse, Bad sowie eine separate Dusche. Beheizt wird die Immobilie über eine elektrische Fußbodenheizung mit Nachtspeicher auf dem Spitzboden, deren jährlicher Verbrauch laut Auskunft rund 20.000 kWh beträgt. Neben den Sanitärbereichen im Stil der 1970er-Jahre erfordert insbesondere die Heizungsanlage künftig eine grundlegende Modernisierung. Im Grundbuch von Uerdingen (Blatt 125A und 2232) sind in Abteilung II Rückauflassungsvormerkungen für die Stadt Krefeld sowie auf Flurstück 298 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für einen Entwässerungskanal vermerkt. Der Sachverständige bewertete den Grundbesitz antragsgemäß fiktiv unbelastet. Für den zu einem Wintergarten umgebauten Freisitz existiert keine behördliche Genehmigung in den Akten; im Gutachten wird ein behördlicher Rückbau jedoch unterstellt nicht gefordert. Zudem steht für die endgültige Fertigstellung der Friedensstraße die Erhebung von Erschließungsbeiträgen aus, wofür im Gutachten ein diskontierter Abzug von 12.700,00 € angesetzt wurde. Das Objekt wird aktuell von einer Miteigentümerin bewohnt, ein Auszug vor dem Termin wurde in Aussicht gestellt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 545.000,00 € stützt sich fundiert auf das Sachwertverfahren (Sachwert: 543.369,53 €) und wurde über Immobilienrichtwerte plausibilisiert. Angesichts der gefragten Wohnlage und des großzügigen Gartens eignet sich die Liegenschaft vor allem für kaufkräftige Familien oder Projektentwickler, die den anstehenden Modernisierungsaufwand einkalkulieren.