KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1973 · vermietet

Versteigert wird ein im Jahr 1973 erbautes, gepflegtes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Nebengebäuden auf einem großzügigen, 2.245 m² großen Grundstück in Limbach-Oberfrohna (Ortsteil Rußdorf). Das Gebäude umfasst rund 180 m² Wohnfläche, aufgeteilt in eine eigengenutzte Erdgeschosswohnung (rd. 100 m²) sowie eine vermietete Dachgeschosswohnung (rd. 80 m², monatliche Nettokaltmiete 420,00 €). Zur Ausstattung gehören ein ausgebauter Hobbykeller (rd. 36 m²), eine Solaranlage, ein Schwimmbecken sowie mehrere Nebengebäude inklusive Garage. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 391.600,00 € bei einem Wertermittlungsstichtag im August 2025. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben.

Biet-Score

Ausgeglichen · 69 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft bietet eine seltene Kombination aus großzügigem Grundstück, Eigennutzungs- und Vermietungspotenzial sowie einer ansprechenden Freizeitausstattung in ruhiger Wohnlage. Ein Erwerb kann sich für Eigennutzer oder vorausschauende Investoren eignen, sofern die baurechtliche Realisierbarkeit einer rückwärtigen Bebauung vorab geprüft und die Übergabe der eigengenutzten Bereiche einkalkuliert wird. Zudem sollten Bieter berücksichtigen, dass mangels vollständigen Vollgutachtens die genaue bauliche Beschaffenheit der Haustechnik vor Ort nicht abschließend verifiziert werden konnte.

Chancen

6

Risiken

5

Räumungs- bzw. Übergaberisiko bezüglich der derzeit eigengenutzten Erdgeschosswohnung und des Gartens

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Sonnenstraße 15 im westlich gelegenen Ortsteil Rußdorf der sächsischen Stadt Limbach-Oberfrohna, etwa 4,5 km vom Stadtzentrum entfernt. Das Gesamtareal umfasst ein 2.245 m² großes Flurstück, welches sich planungsrechtlich in 1.100 m² baureifes Land und 1.145 m² Bauerwartungsland gliedert und nach § 34 BauGB dem unbeplanten Innenbereich zugeordnet ist. Das 1973 in Massivbauweise errichtete, eineinhalbgeschossige Wohnhaus verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss, ist vollständig unterkellert und bietet insgesamt rund 180 m² Wohnfläche. Das Wohnhaus teilt sich in eine ca. 100 m² große Erdgeschosswohnung und eine ca. 80 m² große Einliegerwohnung im Dachgeschoss auf. Der bauliche Gesamtzustand wird als baualtersgemäß gepflegt mit regelmäßiger Instandhaltung beschrieben. Besondere Ausstattungsmerkmale sind eine Solaranlage, ein überdachtes Schwimmbecken im Garten sowie rund 36 m² als Hobbyraum ausgebaute Fläche im Kellergeschoss. Auf dem Grundstück befinden sich zudem eine separate Garage mit Geräteraum, ein Gartenhaus mit Werkstatt sowie Schuppen für Holz und Gartenmöbel. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Dachgeschosswohnung für eine monatliche Nettokaltmiete von 420,00 € fremdvermietet, während die Erdgeschosswohnung, der Keller, der Garten und die Nebengebäude bisher eigengenutzt werden. Altlasten, Baulasten und Denkmalschutz sind laut Exposé nicht vorhanden. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 391.600,00 € festgesetzt, wovon 87.665,00 € auf den reinen Bodenwert entfallen. Als wesentliche Unsicherheit gilt die noch ungeklärte rückwärtige Bebaubarkeit, die zwingend einen baurechtlichen Vorbescheid erfordert. Zusammenfassend stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit für handwerklich versierte Eigennutzer oder Mehrgenerationenwohnen dar, birgt jedoch verfahrenstypische Risiken einer Teilungsversteigerung bezüglich der Räumung der eigengenutzten Flächen. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Mietverträge der Einliegerwohnung prüfen und ein Budget für die Modernisierung bauzeittypischer Gewerke einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Angaben laut Gutachten: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Nebengebäuden, Bj 1973, 1 ½ -geschossig, unterkellert, ausgebautes DG, ehemalige Garage im Kellergeschoss Nebengebäude: separate Garage mit Nebenraum für Gartengeräte, Gartenhaus mit Werkstatt, Schuppen für Gartenmöbel, Schuppen für Holz, Einliegerwohnung im DG: rd. 80 m², vermietet, monatl. Nettokaltmiete 420,00 € Wohnung im EG: rd. 100 m², Keller, Garten und Nebengebäude eigengenutzt - Schwimmbecken - Solaranlage - rd. 36 m² ausgebaute Kellerfläche (Hobbyfläche). Eine rückwärtige Bebauung wird nach derzeitiger Auffassung als möglich angesehen. Eine rechtsverbindliche Aussage dazu ist nur über einen Vorbescheid zu erlangen.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Termins-Deckseite und ein 6-seitiges Exposé vor; das ausführliche Verkehrswertgutachten fehlt.
Angaben basieren auf Auszügen des Gutachtens im Exposé und der Bekanntmachung; Innenfotos fehlen im Exposé.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0011 K 0034/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Vertreter des Gläubigers: RA S. Lützenkirchen (Kanzlei)Tel. 03425/921673Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 14.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1973

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 391.600 €
Wohnfläche: 180 m²
Nutzfläche: 36 m²
Grundstücksfläche: 2.245 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Sonnenstraße
Hausnummer: 15
PLZ: 09212
Ort: Limbach-Oberfrohna
Stadtteil: Rußdorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 5 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist

Zustand 2 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 180 m² Wohnfläche · Baujahr 1973 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	952 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	652 – 1.414 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+129 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

952 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 652 – 1.414 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +129 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1973 gegenüber typisch 1936). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1973Gruppe 1936
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 180 m²Gruppe 135 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,04 – 7,97 €/m² im Monat, typisch 6,17 €/m² · angesetzt in 27 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 13,0 km entfernt (Rödlitz) — 664 €/m², Baujahr 1919, sanierungsbedürftig, 140 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hüttenleithe, Kirchberg	Einfamilienhaus	—	167 m²	unbewertet	70.100 €	420 €	29.04.2026	unbekannt
Zwickauer Straße, Wildenfels	eingeschossiges Wohnhaus, Garage	—	184 m²	unbewertet	113.000 €	614 €	02.09.2026	20,0 km
Rödlitzer Straße, Rödlitz	Doppelhaushälfte	1919	140 m²	sanierungsbedürftig	93.000 €	664 €	17.09.2026	13,0 km
Wiesenstraße, Steinpleis	Einfamilienhaus	1975	130 m²	renovierungsbedürftig / einfach	121.600 €	935 €	09.12.2026	25,0 km
Waldenburger Straße, Jerisau	Zweifamilienhaus	—	160 m²	durchschnittlich	155.000 €	969 €	07.01.2027	13,0 km
Rottmannsdorfer Hauptstraße, Rottmannsdorf	Einfamilienhaus	1934	70 m²	sanierungsbedürftig	80.500 €	1.150 €	10.09.2026	30,0 km
Am Fuchsberg, Meerane	Doppelhaushälfte	1936	95 m²	sanierungsbedürftig	208.500 €	2.206 €	03.11.2026	16,0 km
Robert-Koch-Straße, Marienthal	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1937	60 m²	sanierungsbedürftig	157.000 €	2.617 €	14.01.2027	25,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Zwickau, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart