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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Lübeck, Schleswig-Holstein

Amtsgericht LübeckAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 83 Tagen

Mi., 03.02.2027 · 10:30 Uhr

Verkehrswert

400.000 €

Wohnfläche

120 m²

Grundstück

715 m²

Baujahr

2012

Auf der Heide 5a, 23558 LübeckKarteGoogle Maps
Belegung: bewohntZustand: Sanierungsbedürftig
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2012 · bewohnt

Einfamilienhaus (Baujahr 2012, rd. 120 m² Wohnfläche) auf 715 m² Grundstück in Lübeck-Moisling mit Verkehrswert 400.000 €. Versteigerungstermin ist der 03.02.2027 beim Amtsgericht Lübeck (52 K 20-25) im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Laut Sachverständiger guter, sehr gepflegter Zustand ohne erkennbaren Sanierungsstau; Wärmepumpe mit Fußbodenheizung. Das Haus ist selbst genutzt. Vom Gutachten liegen nur Auszüge vor, Lasten und Bewertungsdetails sind nicht belegt.

63

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Eigennutzer in Frage, wenn vorab das vollständige Gutachten geprüft wird. Für den guten Zustand und das Baujahr 2012 spricht ein geringer erkennbarer Instandsetzungsbedarf. Dem stehen die Teilungsversteigerung, die aktuelle Selbstnutzung mit möglichem Räumungsaufwand, nicht belegte Grundbuchlasten und die ungeprüfte Haustechnik gegenüber. Vor einem Gebot sollten Grundbuchauszug, Versteigerungsbedingungen und der Umfang des versteigerten Anteils geklärt werden.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus in Lübeck-Moisling, Auf der Heide 5a, auf einem Grundstück von 715 m² (Gemarkung Moisling, Flur 007, Flurstück 554, Grundbuch von Lübeck Blatt 84241). Die Versteigerung findet am 03.02.2027 um 10:30 Uhr im Amtsgericht Lübeck (Saal 252) als Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft statt. Der Verkehrswert ist mit 400.000 € festgesetzt (Bekanntmachung S. 1). Der Versteigerungsvermerk wurde am 19.08.2025 eingetragen. Das Haus wurde laut Bauakte 2012 in Massivbauweise errichtet und hat ein Erdgeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit abgewalmtem Satteldach. Die Wohnfläche beträgt rd. 120 m². Im Erdgeschoss liegen Wohnzimmer mit Essbereich und offener Küche, Diele, WC und Hauswirtschaftsraum, im Dachgeschoss drei Zimmer und ein Bad. Ausgestattet ist es mit Wärmepumpe, Fußbodenheizung, Kunststofffenstern mit Isolierverglasung und Wärmedämmfassade. Außenanlagen: Carport, Gartenhaus aus Holz und Terrasse mit Kunststoffdielen. Die Sachverständige beschreibt den baulichen Zustand als gut und sehr gepflegt; ein Sanierungsstau war nicht erkennbar (Exposé S. 11). Das Objekt wird selbst genutzt, Mietverhältnisse bestehen nicht. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft). Ob nur ein Bruchteil oder das gesamte Grundstück versteigert wird, ist den vorliegenden Unterlagen nicht zu entnehmen. Zugunsten des Grundstücks besteht eine Baulast für Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Nachbargrundstück. Grundbuchbelastungen, Energieausweis und Bewertungsverfahren sind nicht belegt. Die Haustechnik wurde nicht geprüft, verdeckte Mängel und Schadstoffe sind nicht ausgeschlossen. Da das Objekt selbst genutzt wird, kann eine Räumung nach dem Zuschlag erforderlich werden. Das Objekt kann sich für Eigennutzer eignen, sofern die fehlenden Angaben zu Lasten und zum Innenzustand vorab durch Einsicht des vollständigen Gutachtens und der Grundakte geklärt werden. Der gute Zustand und das Baujahr 2012 sprechen für geringen kurzfristigen Investitionsbedarf; offene Punkte sind Teilungsversteigerung, Besitzübergang und unvollständige Unterlagenlage.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Bekanntmachung und Gutachtenauszug (Gebäudebeschreibung, Grundrisse) liegen vor; Bewertungsdetails, Rechte und Lasten fehlen.
  • Ortsbesichtigung laut Gutachterauszug erfolgt; Haustechnik nicht überprüft, Funktionstüchtigkeit unterstellt. Nur Auszüge (Gebäudebeschreibung, Grundrisse) vorliegend.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben17 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
52 K 20-25
Amtsgericht
Lübeck
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
03.02.2027 · 10:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
2012

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
400.000 €
Wohnfläche
120 m²
Grundstücksfläche
715 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Auf der Heide
Hausnummer
5a
PLZ
23558
Ort
Lübeck
Stadtteil
Moisling
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 1 Angabe

Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.333 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.391 bis 2.378 Euro, Median 1.963 Euro. 27 Vergleichsfälle zwischen 169 und 8.663 Euro pro Quadratmeter, 9 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.

25 von 27 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 120 m² Wohnfläche · Baujahr 2012 · Zustand gepflegt

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.963 €/m²Median · 27 Fälle

Spanne
1.391 – 2.378 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+70 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2012 gegenüber typisch 1961). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Bundesland
Grundlage
27 Objekte einschließlich dieses Objekts

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 2012Gruppe 1961
Zustand
hier gepflegtGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 120 m²Gruppe 135 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,48 – 10,37 €/m² im Monat, typisch 9,16 €/m² · angesetzt in 17 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 27 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Groß Steinrade) — 2.000 €/m², Baujahr 1957, durchschnittlich, 200 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Klein Kampen, DammflethEinfamilienhaus—201 m²abrissreif34.000 €169 €21.10.2026unbekannt
Bahnhofstraße, WohldeEinfamilienhaus1910173 m²sanierungsbedürftig150.000 €867 €28.10.2026unbekannt
Brückenblick, HochdonnEinfamilienhaus1981104 m²stark sanierungsbedürftig113.000 €1.082 €23.10.2026unbekannt
An der Mauer, Innere StadtEinfamilienhaus—145 m²stark sanierungsbedürftig165.000 €1.138 €27.01.20274,0 km
Theodor-Storm-Straße, SüdstadtEinfamilienhaus1953101 m²sanierungsbedürftig132.000 €1.307 €16.02.202725,0 km
Alte Bahnhofstraße, PetersdorfEinfamilienhaus1913100 m²sanierungsbedürftig135.000 €1.350 €18.09.2026unbekannt
Bischofsteicher Weg, ReinfeldEinfamilienhaus—180 m²sanierungsbedürftig250.000 €1.389 €09.09.2026unbekannt
Buchenweg, ItzehoeEinfamilienhaus1982144 m²sanierungsbedürftig200.000 €1.393 €07.10.2026unbekannt
Grote Koppel, EllingstedtEinfamilienhaus1987117 m²durchschnittlich185.000 €1.581 €25.11.2026unbekannt
Möhlenkamp, BordesholmEinfamilienhaus1970124 m²sanierungsbedürftig218.000 €1.757 €13.10.2026unbekannt
Tweitjenkoppel, SüderholmEinfamilienhaus1977135 m²durchschnittlich240.000 €1.783 €18.11.2026unbekannt
Göhler Straße, Oldenburg in HolsteinEinfamilienhaus1934121 m²sanierungsbedürftig222.000 €1.838 €25.09.2026unbekannt
Vinzier, VinzierEinfamilienhaus1954147 m²durchschnittlich284.000 €1.932 €17.11.202630,0 km
Friedhofsweg, FockbekEinfamilienhaus1962107 m²renovierungsbedürftig / einfach210.000 €1.963 €17.11.2026unbekannt
Ringelnatzstraße, PriesEinfamilienhaus1920132 m²sanierungsbedürftig260.000 €1.970 €26.11.2026unbekannt
Drögeneck, Groß SteinradeEinfamilienhaus1957200 m²durchschnittlich400.000 €2.000 €25.11.20263,5 km
Kalbsberg, OelixdorfEinfamilienhaus1960100 m²renovierungsbedürftig / einfach215.000 €2.150 €13.01.2027unbekannt
Pommernweg, BorgstedtEinfamilienhaus1956135 m²durchschnittlich295.000 €2.185 €19.01.2027unbekannt
Pünstorfer Straße, ItzehoeEinfamilienhaus1973186 m²sanierungsbedürftig410.000 €2.203 €21.10.2026unbekannt
Meiereistraße, ReherEinfamilienhaus1968165 m²gepflegt380.000 €2.303 €07.10.2026unbekannt
Rosenstraße, KiebitzreiheEinfamilienhaus196186 m²sanierungsbedürftig210.000 €2.453 €20.01.2027unbekannt
Dorf, PriesEinfamilienhaus2014164 m²durchschnittlich410.000 €2.500 €10.12.2026unbekannt
Ernst-Barlach-Straße, ElmshornEinfamilienhaus1974190 m²renovierungsbedürftig / einfach475.000 €2.500 €27.11.2026unbekannt
Elmshorner Straße, PinnebergEinfamilienhaus1974144 m²renovierungsbedürftig / einfach465.000 €3.229 €18.01.2027unbekannt
Tinsdaler Weg, SchulauEinfamilienhaus1947124 m²durchschnittlich410.000 €3.301 €23.11.2026unbekannt
Zeppelinring, ElmschenhagenEinfamilienhaus191972 m²stark sanierungsbedürftig240.000 €3.333 €14.01.2027unbekannt
Rosenstraße, Klein Offenseth-SparrieshoopEinfamilienhaus1977156 m²durchschnittlich1.350.000 €8.663 €22.01.2027unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lübeck, kreisfreie Stadt, Hansestadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 12.11.2026, 11:28

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