TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Markt Eckental, Bayern

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Narzissenstraße 51 im ruhig gelegenen Ortsteil Brand des Marktes Eckental, rund 20 km nordöstlich von Nürnberg und östlich von Erlangen. Das Gesamtpaket umfasst fünf Flurstücke mit einer Gesamtfläche von 12.567 m². Das Kernstück bildet das Flurstück 369/41 mit 916 m² Größe, welches im rechtskräftigen Bebauungsplan „Brand 4/6b Nelkenstraße“ als gemischte Baufläche und erschlossenes Bauland ausgewiesen ist. Die übrigen Flurstücke teilen sich in landwirtschaftliche Flächen (Acker, Grünland, Gehölz) und eine kleine, ungenutzte Verkehrsfläche von 22 m² auf. Die Infrastruktur in Markt Eckental ist mit Schulen, Kitas und Regionalbahnanbindung als gut zu bewerten. Zustand & Ausstattung: Das auf dem Hauptflurstück befindliche, eingeschossige Einfamilienhaus mit provisorisch ausgebautem Dachgeschoss, Anbau und einer massiven Scheune ist in einem desolaten Zustand. Seit dem Jahr 2000 ist das Gebäude unbewohnt, vollständig zugewuchert und von außen kaum zugänglich. Es ist keine Heizungsanlage verbaut; die Erwärmung erfolgte historisch über Holzeinzelöfen. Anschlüsse für Strom, Wasser und Abwasser sind im Haus selbst nicht aktiv oder nicht vorhanden, liegen jedoch an der Grundstücksgrenze an. Soweit von außen erkennbar, ist das Gebäude akut unbewohnbar, weist Schimmelschäden sowie Ungezieferbefall auf und erfordert eine vollständige Kernsanierung (Kosten ab ca. 1.200 EUR/m² BGF) oder einen Komplettabriss. Rechte/Lasten & Risiken: Das größte Risiko für Erwerber resultiert aus der fehlenden Innenbesichtigung, da die Gutachterin das Objekt nur von außen bewerten konnte. Zudem besteht der begründete Verdacht auf eine asbesthaltige Außenwandverkleidung (Schindeln), was erhebliche Sondermüllkosten nach sich ziehen wird. Das separate Zufahrtsflurstück 369/78 ist komplett überwuchert und derzeit unbrauchbar. Ein weiteres Risiko stellt die Bahnlinie dar, welche das landwirtschaftliche Flurstück 518 durchschneidet und auf 105 m² Fläche jegliche Nutzung unmöglich macht. Im Grundbuch (Abteilung II) sind keine wertbeeinflussenden Belastungen eingetragen. Investitionsfazit: Für klassische Bestandsenwickler ist das Objekt aufgrund des massiven Sanierungsstaus und des unklaren Innenzustands extrem risikoreich. Das Projekt entfaltet seinen Wert primär über das baureife, gut gelegene Grundstück des Wohnhauses sowie die landwirtschaftlichen Flächen als Sachwertreserve. Ein wirtschaftlich erfolgreicher Erwerb setzt einen kalkulatorischen Ansatz voraus, der das Wohngebäude als reines Abbruchobjekt behandelt. Investoren sollten daher primär auf den Bodenwert bieten, um die unkalkulierbaren Entsorgungs- und Erschließungskosten abzufedern.