TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Münster, Hessen

Bei dem Objekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus in der Trautenauer Straße 22 in 64839 Münster (Landkreis Darmstadt-Dieburg, Hessen) auf einem 502 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 166, Flur 14). Das Verfahren (Amtsgericht Dieburg, 30 K 9/25) ist eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft; der Termin ist am 01.02.2027 um 10:00 Uhr. Der Verkehrswert wurde auf 470.000 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag 10.04.2026, Sachwertverfahren; Gutachten S. 1). Die Lage stuft der Gutachter als leicht überdurchschnittlich ein: allgemeines Wohngebiet, ruhig, offene Bauweise, Regionalbahnhof rd. 1,3 km entfernt (Gutachten S. 9). Das Haus wurde 1969 in Massivbauweise mit Satteldach errichtet, ist eingeschossig, voll unterkellert und hat ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 125,39 m², zusätzlich ca. 73,27 m² Nebenflächen; die Fläche wurde aus Plänen von 1968 entnommen und nicht aufgemessen (Gutachten S. 18 f.). Ab 2012/2013 wurden Fenster, Leitungen, Heizungsverteilung, Bäder und Innenausbau modernisiert, das Dachgeschoss 2015/2016 ausgebaut. Die Gas-Zentralheizung hat ein Kesselbaujahr von 1994 und nähert sich dem Ende der Nutzungsdauer. Der Gutachter nennt deutliche Feuchtigkeitsschäden und Putzabplatzungen an den Kelleraußenwänden, Putzabplatzungen am Sockel sowie eine gerissene Glasscheibe an einer Innentür. Das Außenmauerwerk wurde 2020 nachträglich von außen abgedichtet. Die Objektqualität wird als durchschnittlich bis leicht unterdurchschnittlich beurteilt (Gutachten S. 16–18). In Abteilung II des Grundbuchs bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen; Baulasten sind nicht eingetragen, ein Altlastenkatastereintrag liegt nicht vor (Gutachten S. 8, 12 f.). Wohn-, Nießbrauch- oder Erbbaurechte werden nicht genannt. Bei der Versteigerung ist zu beachten, dass es sich um eine Teilungsversteigerung handelt; der Zugang zum Ortstermin wurde einer Verfahrenspartei untersagt, was auf Konfliktpotenzial zwischen den Miteigentümern hindeutet. Baugenehmigung und Gebrauchsabnahme liegen nicht vor, ein Energieausweis fehlt. Der Reparaturstau ist mit rd. 21.000 € (15 % der alterswertgeminderten Herstellungskosten) nur überschlägig bewertet; eine Bauschadensuntersuchung wird empfohlen. Fazit: Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern Zustand, Räumungssituation und die tatsächliche Höhe der Kellersanierung vorab geklärt werden. Positiv sind die ruhige Lage, die Modernisierungen seit 2013 und das fehlende Recht in Abteilung II; die Feuchtigkeit im Keller, die alte Heizung und mögliche Schwierigkeiten bei der Besitzübernahme wirken risikoerhöhend.