ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Nentershausen, Rheinland-Pfalz

Das Objekt liegt in Nentershausen (Westerwaldkreis, Rheinland-Pfalz), Kirchstraße 12 und 12A, im Ortskern. Das Flurstück 56 (Flur 2, 335 m²) ist mit zwei freistehenden Wohnhäusern bebaut. Der Gutachter beschreibt die Lage als mittelgute Wohnlage mit guter Verkehrslage, Anliegerstraße, Eckgrundstück; die Autobahnanschlussstelle Diez liegt etwa 1 km entfernt. Zeitweise sind Lärmimmissionen durch die Kirche feststellbar. Eine wesentliche Freifläche besteht nicht. Haus Nr. 12A wurde vermutlich um 1940 massiv errichtet (Aufstockung 1985), ist teilunterkellert und hat Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebauten Spitzboden. Haus Nr. 12 stammt vermutlich von etwa 1900 und ist teils Fachwerk, teils Massivbau, mit ausgebautem Dachgeschoss. Beide Häuser stehen leer und befinden sich laut Gutachten in einem vernachlässigten Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau. In Haus 12A wurden Feuchtigkeitsschäden, Schimmel und ein leichter Wasseraustritt im Bad festgestellt; in Haus 12 führte ein Wasserrohrbruch im Dachgeschoss zu einem nicht fachgerecht behandelten Wasserschaden mit Schimmelbefall, der laut Gutachter eine Kernsanierung erfordert. Heizung (zwei Gasthermen), Elektrik und Fenster gelten als überaltert. Die Dacheindeckung und Fassadenteile sind ggf. asbesthaltig. Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen, das Baulastenverzeichnis ist leer, Denkmalschutz besteht nicht. Der Verkehrswert beträgt 105.000 € (Stichtag 27.07.2026), gemittelt aus Sachwert (rd. 104.000 €) und Ertragswert (rd. 111.000 €). Beide Verfahren beruhen auf besonderen objektspezifischen Abzügen von 335.000 €, davon 320.000 € für unterstellte Modernisierungen und 15.000 € als Risikoabschlag. Der Gutachter weist selbst auf einen Residualwert mit erhöhter Unsicherheit hin und nennt bei fehlender Nachfrage einen symbolischen Wert von 1 €. Die Abzüge sind pauschale Schätzungen ohne Kostenermittlung. Für Investoren ergibt sich ein stark sanierungsabhängiges Objekt: Der niedrige Verkehrswert steht einem erheblichen Modernisierungsbedarf beider Häuser gegenüber. Das Objekt kann sich nur für Bieter mit Bau- und Sanierungserfahrung eignen, die vorab Kosten und Schadensursachen prüfen lassen. Eine Wirtschaftlichkeit lässt sich aus den vorliegenden Unterlagen nicht belegen.