ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neuenrade, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus in Form einer Doppelhaushälfte in Warmkestraße 3, 58809 Neuenrade im Ortsteil Blintrop. Das Wohnhaus steht auf einem insgesamt 329 m² großen Hanggrundstück, welches sich aus zwei Flurstücken zusammensetzt. Das Gebäude wurde 1960/1961 als Anbau an die Warmkestraße 1 genehmigt und 1973/1974 baulich nach Westen erweitert. Es umfasst eine Wohnfläche von rund 116 m² verteilt auf Erd- und Dachgeschoss sowie eine im Keller integrierte Pkw-Garage. Der bauliche Zustand ist zweigeteilt: Das Dachgeschoss wurde bereits umfassend modernisiert, inklusive Bad, Ankleideraum, Deckenbeleuchtung und Bodenbelägen. Das Erdgeschoss ist teils modernisiert, weist jedoch ältere Holzfenster aus den 1970er-Jahren auf. Der Spitzboden und die oberste Geschossdecke sind ungedämmt; im Kellerbereich zeigen sich hanglagentypische Feuchteeinwirkungen. Zudem fehlt am straßenseitigen Balkon des Dachgeschosses das Absturzgeländer, und die Terrassenfläche im Erdgeschoss weicht von den ursprünglichen Genehmigungsplänen ab. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II oder Baulasten. Es liegt jedoch ein gegenseitiger Überbau im Dachgeschoss und Spitzboden mit dem Nachbargebäude vor, der dinglich noch nicht abgesichert ist. Zudem sind die Erschließungsbeiträge für Warmkestraße und Ahlenbergweg noch nicht endabgerechnet, wofür der Sachverständige 8.225 € vom Bodenwert in Abzug gebracht hat. Besondere objektspezifische Merkmale für Dämmung, Genehmigungen und Geländer wurden mit insgesamt 6.250 € wertmindernd angesetzt. In der Gesamtbetrachtung bietet das Objekt eine interessante Gelegenheit im unteren Preissegment. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren auf 166.000 € ermittelt und durch ein vergleichendes Ertragswertverfahren (159.000 €) gestützt. Unter Berücksichtigung der anstehenden Investitionen für Energieeffizienz und Fertigstellungsmaßnahmen stellt die Liegenschaft ein solides Rendite- oder Eigennutzungsobjekt dar.