TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Osterhofen, Bayern

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus (Stadthaus) in Pöding 3, 94486 Osterhofen (Flurstück 487, Gemarkung Osterhofen, Grundstücksfläche 720 m²). Es liegt zentrumsnah, ca. 200 m nördlich des Stadtplatzes, in einer Innerortslage mit guter Wohnqualität und zwei- bis dreigeschossiger gemischt genutzter Nachbarbebauung (Gutachten S. 4-5). Das Gebäude (Baujahr ca. 1895) hat Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautes Dachgeschoss, ist teilunterkellert und verfügt über ein Nebengebäude. Die überschlägig ermittelte Wohnfläche beträgt rd. 207 m². Versteigert wird im Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft; Termin ist der 29.01.2027, 09:00 Uhr, Amtsgericht Deggendorf. Der Gutachter beschreibt die Bausubstanz als weitgehend in Ordnung, das Gebäude aber als vernachlässigt; Modernisierungen wurden nicht ausgeführt (Gutachten S. 9, 11). Dokumentiert sind u. a. aufsteigende Feuchtigkeit im Keller, Schimmelbefall im Obergeschoss, ein vermutlich undichter Kamin, Fassadenrisse und ein morscher Balkon. Die Heizung ist eine ölbefeuerte Zentralheizung (Kessel Baujahr 1987). Die westliche Giebelseite ist mit vermutlich asbestbelasteten Faserzementplatten verkleidet. Das Gebäude erfüllt die energetischen Anforderungen nicht; ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Restnutzungsdauer wird mit 12 Jahren bei 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer angesetzt. Das Gebäude ist nicht einzeln denkmalgeschützt, liegt aber im Altstadt-Ensemble. Im Grundbuch ist in Abt. II eine Verpfändung eines Erbanteils eingetragen; der Gutachter sieht sie als nicht bewertungsrelevant. Das Haus wird von einem Miteigentümer bewohnt, was die Übergabe nach dem Zuschlag erschweren kann. Es handelt sich um eine Teilungsversteigerung; nach dem Bietermerkblatt gilt dort regelmäßig nur die 5/10-Grenze und es besteht kein Sonderkündigungsrecht. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Der Verkehrswert von 211.000 € wurde im Sachwertverfahren ermittelt (Bodenwert 116.700 €, Gebäudesachwert 93.478 €, Marktanpassung +5 %, Abschläge 11.698 €). Der Bodenwert macht mehr als die Hälfte des Werts aus; das Gebäude ist wirtschaftlich überaltert. Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer mit Sanierungserfahrung und ausreichendem Budget eignen, sofern Sanierungsumfang, Asbestfrage und die Räumung des bewohnten Hauses geklärt sind. Die Kosten einer umfassenden Sanierung sind im Gutachten nicht beziffert.