ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ranstadt, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Schulstraße 6 im Ortsteil Ober-Mockstadt der oberhessischen Gemeinde Ranstadt (Wetteraukreis). Ranstadt liegt am Übergang der Wetterau zum Vogelsberg und bietet über den örtlichen Bahnhof der Lahn-Kinzig-Bahn sowie den rund 10 km entfernten Anschluss an die Bundesautobahn A45 (Florstadt) eine solide Verkehrsanbindung in das Rhein-Main-Gebiet. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 314 m² in ebener Lage und ist im Baulastenverzeichnis ohne Eintragungen geführt. Laut Gutachten ist das Ensemble als Kulturdenkmal im Sinne einer Gesamtanlage gemäß § 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz erfasst, was mit gesteigerten Abstimmungserfordernissen bei Sanierungsmaßnahmen einhergeht. Der Gebäudekomplex setzt sich aus vier Baukörpern zusammen: dem vor 1900 in kombinierter Massiv- und Fachwerkbauweise errichteten Wohnhaus (Bruttogrundfläche 370 m² über UG, EG, OG und nicht ausgebautem DG), einem 2022 angebauten, dreigeschossigen Eingangsvorbau in Holzständer-Leichtbauweise (43 m² BGF), einer massiven Pultdach-Garage von etwa 1970 (37 m² BGF) sowie einem Nebengebäude von vor 1920 (67 m² BGF). Der bauliche Zustand weist einen ausgeprägten Unterhaltungs- und Renovierungsstau auf. Zu den wesentlichen Mängeln zählen deutliche Feuchteprobleme an der verputzten Fassade und im Untergeschoss, eine überalterte Ölzentralheizung aus dem Jahr 1986, der unfertige Fertigstellungsgrad des neuen Eingangsvorbaus sowie eine Dacheindeckung des Nebengebäudes mit Wellasbestplatten. Fenster und Teile der Elektro- sowie Sanitärinstallationen wurden um das Jahr 2000 modernisiert. Rechtlich und wirtschaftlich bestehen signifikante Besonderheiten: Der tatsächliche Zugang zum Anwesen erfolgt von der rückwärtigen Feldstraße aus über ein fremdes Grundstück, was vom Gutachter mit einem dreiprozentigen Wertabschlag berücksichtigt wurde, da eine dingliche Absicherung nicht belegt ist. Insgesamt brachten die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (Bauschäden -3 %, Unterhaltungsstau -7 %, technische Baumängel -4 %, Fremdzugang -3 %) einen Gesamtabschlag von -17 % (-46.487 €) mit sich. Nach Anwendung eines Marktanpassungsfaktors von 1,10 ermittelte der Sachverständige einen vorläufigen Sachwert von 248.593 € und setzte den Verkehrswert auf glatt 227.000 € fest. Das Erdgeschoss ist ausweislich der Angaben teils vermietet. Da der Zuschlag in einem früheren Termin gemäß § 74a / § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Bietgrenzen im anberaumten Termin aufgehoben. Für Kapitalanleger und Eigennutzer bietet die Liegenschaft aufgrund des gefallenen Mindestgebots eine interessante Spekulationsgelegenheit auf einen Erwerb deutlich unter Sachwert. Dem steht jedoch ein erhebliches Sanierungsrisiko gegenüber, das umfassende liquide Mittel für energetische Maßnahmen und die Gebäudeertüchtigung voraussetzt. Interessenten sollten vor dem Biettermin die zivilrechtliche Tragfähigkeit des Wegerechts klären und eine präzise Kostenkalkulation für die anstehenden Instandsetzungsarbeiten erstellen.