ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Raunheim, Hessen

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Frankfurter Straße 23 A in 65479 Raunheim im Landkreis Groß-Gerau. Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus auf einem 277 m² großen, polygonal zugeschnittenen Grundstück (Flur 1, Flurstück 136/22). Das Gebäude besteht aus zwei Gewerbeeinheiten (Erdgeschoss und Untergeschoss mit insgesamt 111,60 m²), zwei Wohneinheiten (1. Obergeschoss mit 78,80 m² und Dachgeschoss mit 68,70 m²) sowie sechs Pkw-Stellplätzen im Freibereich. Makrolagig profitiert der Standort von der zentralen Einbindung in das Rhein-Main-Gebiet und der Nähe zum Frankfurter Flughafen. Mikrolagig liegt das Objekt im alten Ortskern; nachteilig wirken sich jedoch erhebliche Immissionen durch Fluglärm, Straßenverkehr und die direkt benachbarte Tankstelle aus. Zustand & Ausstattung: Das Gebäude wurde ca. 2018 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Ausstattung umfasst Gaszentralheizung, Isolierverglasung mit elektrischen Rollläden, Wärmedämmverbundsystem und zeitgemäße Sanitärbereiche. Der bauliche Zustand wurde vom Sachverständigen als nahezu neuwertig und gepflegt ohne Instandhaltungsstau oder erkennbare Bauschäden bewertet. Eine vollständige Innenbesichtigung fand jedoch nicht statt, da die Dachgeschosswohnung nicht zugänglich war. Rechte, Lasten & Risiken: Im Bestandsverzeichnis ist ein Gasleitungsrecht vermerkt, das der Erschließung dient und wertneutral bleibt. Abteilung II weist lediglich den verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk aus; Baulasten bestehen laut Auskunft keine. Ein wesentliches Risiko stellt die formelle Illegalität zweier Pkw-Stellplätze dar, die ohne Genehmigung als Café-Freisitz genutzt werden. Zudem lagen für die beiden Wohnungen keine schriftlichen Mietverträge vor, und für das Gewerbe besteht ein erhöhtes Mietausfallwagnis. Des Weiteren weichen die Verfahrensangaben auf dem Gutachtendeckblatt (AG Langen, 43 K 14/22) vom aktuellen Beschluss des AG Rüsselsheim (43 K 17/25) ab. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 895.000 € bietet das Objekt eine moderne Bausubstanz mit solidem Ertragspotenzial im Rhein-Main-Einzugsgebiet. Kaufinteressenten sollten bei der Gebotskalkulation die Notwendigkeit einer baurechtlichen Genehmigung des Freisitzes berücksichtigen und die Ertragsrisiken der Gewerbefläche absichern.