TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Raunheim, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in zentraler Stadtkernlage von Raunheim in der Frankfurter Straße 5. Das 550 m² große Grundstück ist mit einem freistehenden, vermutlich um 1900 in Massiv- und Fachwerkbauweise errichteten Einfamilienhaus, einem angebauten zweigeschossigen Nebengebäude sowie einem separaten Restkeller im Garten bebaut. Die Wohnfläche des Wohnhauses beträgt insgesamt 114,99 m² verteilt auf Erd- und Dachgeschoss. Die Infrastruktur ist gut ausgebaut; der S-Bahnhof Raunheim ist in etwa 800 Metern erreichbar, die Autobahn A 3 liegt ca. 2,5 km entfernt. Allerdings ist die Frankfurter Straße eine stark frequentierte Ortsdurchgangsstraße, was zusammen mit Flugverkehr zu überdurchschnittlichen Lärmbelastungen führt. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird im Sachverständigengutachten als vernachlässigt und stark überaltert eingestuft. In den vergangenen Jahrzehnten wurden keine wesentlichen Modernisierungen durchgeführt. Eine zentrale Heizungsanlage fehlt vollständig; geheizt wurde zuletzt über Holzeinzelöfen, während die Warmwasserbereitung im Dachgeschoss über elektrische Durchlauferhitzer erfolgte. Sanitäre Einrichtungen und Elektroinstallationen sind veraltet. Im Fachwerk wurden schadhafte Hölzer durch Feuchtigkeitseinwirkung festgestellt. Für eine nachhaltige Wohnnutzung ist eine vollumfängliche Kernsanierung erforderlich, deren Aufwand gutachterlich mit pauschal 290.000 € veranschlagt wird, zuzüglich 20.000 € für den Unterhaltungsstau an Nebengebäude und Außenanlagen. In rechtlicher Hinsicht besteht Denkmalschutz als Teil einer Gesamtanlage (Ensemble), weshalb ein wirtschaftlich naheliegender Gebäudeabbruch zur reinen Bodenwertrealisierung nicht genehmigungsfähig ist. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen; auch das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei. Bei dem Verfahren handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft. Das Anwesen wird derzeit eigengenutzt, was bei Erwerb die Notwendigkeit einer Räumung nach sich ziehen kann. Aus Investorensicht ist das Objekt ein klassisches Sanierungsprojekt mit erheblichem Kapitalbedarf. Der Verkehrswert wurde unter Gewichtung von Sachwert (260.000 €) und Ertragswert (280.000 €) auf 265.000 € festgesetzt und liegt damit unter dem beitragsfreien Bodenwert von 303.000 €. Ein wirtschaftlicher Erwerb setzt zwingend voraus, dass Bieter die massiven Renovierungskosten und den Genehmigungsrahmen der Denkmalpflege exakt kalkulieren.