ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rommerskirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Hellenbergstraße 15 befindet sich im Ortsteil Ramrath der Gemeinde Rommerskirchen im Rhein-Kreis Neuss. Das 522 m² große Grundstück weist ein zur Rückseite abfallendes Geländeniveau auf und liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 2 „Ramrath“ (Ausweisung: Dorfgebiet, zweigeschossige Bauweise, Einzel- und Doppelhäuser, GRZ 0,4, GFZ 0,8). Die Umgebung ist durch Wohnbebauung geprägt; Bushaltestellen sind in ca. 150 m erreichbar, während Zentren wie Grevenbroich (ca. 9,5 km) oder Neuss (ca. 14 km) gut angebunden sind. Das Wohnhaus wurde ca. 1963 als voll unterkellertes, eingeschossiges Landarbeiterwohnhaus in Massivbauweise mit einseitigem Anbau errichtet. Die Wohnfläche im Erdgeschoss beträgt 78,96 m² (3 Zimmer, Küche, Bad, Diele, Balkon), das Dachgeschoss wurde nachträglich teilausgebaut. Der bauliche Zustand ist wirtschaftlich abgängig: Es bestehen Feuchteschäden in allen Geschossen, unwirksame Sperrungen, überalterte Wärmedämmeigenschaften und es ist bis auf einen Festbrennstoffofen keine Heizungsanlage vorhanden. Zudem liegt das Gebäude mit über der Hälfte der Grundfläche außerhalb der festgesetzten Baugrenze und Kellergaragen sind laut B-Plan unzulässig. Rechtlich bestehen weder Baulasten noch Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs oder im Altlastenkataster; das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz und ist leerstehend. Bei der Bauverwaltung konnte keine Bauakte aufgefunden werden, und das Gebäude ist im Liegenschaftskataster als nicht eingemessen eingetragen. Der Gutachter leitet den Verkehrswert daher ausschließlich aus dem Bodenwert (522 m² zu 230,00 €/m² = 120.060,00 €) abzüglich der Rückbaukosten von 24.000,00 € (681,03 m³ BRI zu 35,00 €/m³) sowie Sicherungskosten für das Nachbargebäude von 5.500,00 € ab. Für Investoren handelt es sich im Kern um einen Grundstückskauf mit Abrisspflicht. Der Erwerb kommt für Projektentwickler infrage, die nach Beseitigung des Bestands einen planungskonformen Neubau realisieren möchten. Eine eingehende bauordnungsrechtliche Vorabprüfung des Neubaupotenzials wird dringend empfohlen.